時効取得での登記とは？状況別の手続方法や注意点を詳しく解説

時効取得とは

時効取得とは、一定期間にわたり他人の物を占有し続けることで、その物の所有権を取得できる制度です。要件を満たし、必要な期間が経過した場合を「時効の完成」と呼び、占有しているものが土地や建物であれば、自分の名義にするための「登記」と呼ばれる手続を実施できます。まずは、不動産の時効取得の基本を押さえましょう。

占有の意味と時効の要件

時効で言う「占有」とは、物を事実上支配している状態です。占有には自主占有と他主占有があり、時効の要件として自主占有であることが求められます。

この占有には、ほかにも「平穏かつ公然と継続的」に行われていることが求められます。簡単に言えば、不法行為を行わず、外部に対して隠匿せず、途切れることもなく占有し続けていることが必要です。

短期取得時効と長期取得時効

時効には、短期と長期の2種類があります。短期取得時効は、10年間の占有期間が必要で、占有開始時の善意無過失（過失なく自分の所有物だと信じること）が要件です。一方、長期取得時効は20年間の占有期間が必要ですが、善意無過失は要件ではありません。

時効は援用する必要がある

時効完成による取得は、自動的に効力が生じるわけではありません。法律的には「援用」と呼ばれる、前所有者に対する時効の利益を受ける旨の意思表示が必要です。簡単に言えば、時効が完成するために必要な要件と期間を満たした後、元の所有者に対して時効完成などについて知らせることが「援用」にあたり、これによって初めて時効による物権の取得が可能となります。

時効の完成がもたらす効果

時効が完成し援用されると、占有者は所有権を原始取得します。これは、前所有者から権利を引き継ぐのではなく、新たに権利を取得することを意味します。しかし、この権利を第三者に対抗するためには、登記が必要です。登記とは、法務局にある帳簿（登記簿）を書き換えてもらうための手続であり、登記簿に記載された情報が第三者に権利を主張するための根拠となります。

時効取得の状況に応じた登記の取扱い

時効取得の完成により不動産を得られる可能性は、さまざまな場面で生じます。登記の取扱いも、民法で規定する時効の考え方および不動産登記法に沿って、ケースバイケースで判断しなければなりません。以下では状況ごとの手続の違いについて解説していきます。

前所有者が死亡していた場合

前所有者が死亡している場合、その相続人全員の同意を得て、登記申請に協力してもらう必要があります。これは、相続人全員が被相続人の権利義務を承継するためです。相続人全員の同意を得るためには、戸籍謄本などで相続人を特定し、各相続人と連絡を取る必要があります。

また、前所有者の死亡時期により、登記の流れも異なります。状況別の登記の取扱いおよび流れを整理すると、次のとおりです。

時効の起算日より前に前所有者が死亡

前所有者の相続人による相続登記が済んでから、時効取得の登記を入れる必要があります。相続登記をしてくれない場合は、必要に応じ、時効取得する人が代位して登記を申請できます。

時効の起算日より後に前所有者が死亡

前所有者の相続人による相続登記は不要です。前所有者の関係者の協力が必要となるものの、そのまま時効取得の登記を入れられます。

占有者が死亡した場合

占有者（時効取得できる人）が死亡して相続が発生したケースでは、その時期によって登記の種類や流れが変わる点に要注意です。状況別に登記の取扱いを整理しておくと、次のとおりです。

時効完成より前に占有者が死亡した場合

占有を物権として相続人が承継することから、時効取得による登記を直接行うことができます。

時効完成した後に占有者が死亡した場合

このケースでは、時効援用のタイミングが問題となります。時効完成後に占有者が死亡した場合、まず占有者名義に相続登記を行い、その後、相続人への名義変更を行います。一方、時効完成後に占有者が死亡し、相続人が時効援用する場合、直接相続人名義に登記できるケースもあります。

前所有者が第三者に譲渡していた場合

前所有者が第三者に不動産を譲渡していた場合、その譲渡の時期によって取扱いが異なります。状況しだいでは、時効の成立による権利移転を主張できない（登記の前提がない）場合もあります。順に解説すると、次のとおりです。

時効完成より前に譲渡した場合

時効完成前に第三者へ譲渡されていた場合、占有者は、その譲渡を受けた第三者に対し、登記がない状態でも所有権を主張できます。占有者による登記申請の手続では、譲渡による登記がない場合は元の所有者と、登記がある場合は譲渡を受けた第三者と共同して申請することになります。

時効完成後に譲渡した場合

時効完成後に第三者へ譲渡された場合、そもそも不動産の権利を主張できるかどうかについて、登記の先後で争うことになります。譲渡を受けた第三者の登記がまだ入っていないうちは、先に登記を完了させることで、占有者所有の不動産だと主張できます。

しかし、時効取得した占有者より先に譲渡を受けた第三者の登記が入っていた場合、不動産の権利を主張することができず、占有者のものとして登記することはできません。なお、第三者が背信的悪意者（時効取得の事実を知りながら登記を取得した者）の場合は例外で、時効取得者は登記がなくても不動産の権利を主張できます。

時効取得による登記手続

登記原因証明情報を作成する

不動産の登記申請では、その原因を証明する「登記原因証明情報」を作成します。作成するときは、前所有者などに協力を要請する必要があります。必要に応じて内容証明郵便の利用も検討しましょう。

登記原因証明情報の雛形

前の所有者などの協力が得られる場合は、双方が署名押印した登記原因証明情報を作成します。下記で紹介するのは、その書式（雛形）です。

協力が得られない場合の対応方法

前所有者の協力が得られない場合は、時効取得を原因とする所有権移転登記手続の請求訴訟を提起する必要があります。訴状は不動産の所在地を管轄する地方裁判所に提出します。この訴訟では、時効の要件を満たしている旨を占有者側で立証する必要があるほか、必要に応じて処分禁止の仮処分命令も申し立てなくてはなりません。訴訟中に相手が土地を売却してしまい、第三者に先に登記されてしまう恐れがあるためです。

登記申請の必要書類を準備する

登記申請にあたっては、登記申請書や登記原因証明情報のほか、占有者側の住所証明なども必要です。提出書類を一覧にすると、次のとおりです。

管轄の法務局（登記所）で登記申請する

登記申請は、不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）で行います。申請方法には、窓口・郵送申請のほかにオンライン申請があります。環境さえあればオンライン申請がもっとも手軽ですが、電子文書で発行できない書類を含む場合は窓口・郵送のいずれかで対応しなければならない点に要注意です。

農地の時効取得に関する確認・通知

時効取得する土地が農地である場合には、登記完了前に農業委員会から事情聴取される可能性があります。農地の譲渡に関しては、時効取得を装った違反行為がいくつかあり、これを抑止しようと行政がこのような対応を取っています。事情聴取などへの対応が漏れると、登記が完了しなかったり、告発されたりする恐れがあるため、忘れずに対応しましょう。

登記識別情報を受け取る

登記が完了すると、土地などを時効取得した人に対し、登記識別情報が交付されます。これは、次回の登記申請時に本人確認の役割を果たす情報です。登記識別情報はシールで封印した状態で届きますが、これは剥がさずに、重要書類として大切に保管しておきましょう。

登記手続にかかる費用

時効取得による不動産の登記にあたっては、登録免許税、不動産取得税のほかに、土地を無償で得たことを所得とみなす課税があります。そのほか、裁判により解決する場合には、訴訟費用も発生するでしょう。費用については、下記のとおりです。

登録免許税などの登記手数料

登録免許税は、不動産の登記を行う際に必要な国税です。計算方法は、原則として不動産の固定資産税評価額に対して一定の税率を乗じて算出します。時効取得による所有権移転登記の場合、通常は評価額の2％が税率となります。そのほか、住民票の写し取得や登記原因証明情報作成のための郵送料として、1千円から数千円の費用も見込んでおくべきです。

訴訟費用

訴訟してから時効取得による登記を実施するケースでは、訴額に応じた手数料がかかります。その金額は法律で定められており、以下のようになります。

訴額	手数料
～100万円	10万円ごとに1000円
100万円～500万円	20万円ごとに1000円
500万円～1000万円	50万円ごとに1000円
1000万円～10億円	100万円ごとに3000円
10億円～50億円	500万円ごとに1万円
50億円～	1000万円ごとに1万円

上記のほか、証拠資料の作成にかかる費用や、弁護士費用などもかかるでしょう。総額はケースバイケースですが、数十万円以上にのぼることもあるため、金額はしっかりと見極める必要があります。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した際に課される地方税です。課税額は土地・建物ともに固定資産税評価額の3%であり、住宅以外の家屋については税率4％で計算されます。

一時所得にかかる所得税

時効取得により不動産を取得した場合、その経済的利益は一時所得として所得税の課税対象となります。すなわち、確定申告を行い、給与所得や事業所得と一緒に納税しなければなりません。一時所得の金額は、時効取得した不動産の時価から、取得に要した費用と特別控除額（最高50万円）を差し引いた額として計算されます。

専門家のサポートを得て確実な権利確保を

名義が第三者や親族の土地について占有を続けると、時効の完成により、自分の名義にするための登記申請を実施することができます。そのためには、時効の援用にあたる行為（前所有者に意思表示すること）をしたうえで、協力を仰ぐ必要があります。

実際に土地や建物を時効取得するケースでは、裁判になることが多々あります。登記の取扱いについても、各法的効果が生じた時期によって全く異なるため、たとえ前所有者や相続人が協力的であっても、対応は難しいと言わざるを得ません。時効を主張できる可能性や登記については、専門家に判断してもらう必要があると言えます。