数次相続が発生したときの相続登記の方法や手続の注意点などを解説

数次相続とは

数次相続は、前回の相続手続がまだ終了していない状態で相続人が亡くなり、次の代の相続人が前回の相続による遺産の承継をしなければならない状態を指します。典型的な例として、両親が共に高齢で父が亡くなった後、すぐに母も亡くなってしまうケースが考えられます。

数次相続が起こると、特に不動産が含まれている場合、その名義変更に必要な登記申請が複雑になります。不動産登記の原則において、基本的には以前の相続登記を行なわないと、今回の相続の登記ができないのです。上記のケースでの相続登記は「数次相続登記」と呼ばれます。

不動産の数次相続登記が必要なケース

不動産の数次相続登記が必要なケースは、大まかにたとえるなら、前回の登記名義人と今回の被相続人（亡くなった人）が、親族同士ではあるものの別人である場合が該当します。よくあるパターンは、以下のように「前の世代で相続登記がなかった」ケースです。

上記ケースでは、本来なら祖父が亡くなったときに相続登記しておくべきでした。実際には、登記申請義務がなく不動産の使用にも問題なかったことから、親の代で登記申請を失念してしまっていたと考えられます。結果的に「祖父から子へ、子から孫へ」と2回に渡る所有権移転について登記申請しなければなりません。

数次相続登記が必要なケースはさまざまで、判断に迷う場合もあります。下の設例のように、両親と子といった近い親族間での不動産承継でも、数次相続登記が必要になる場合があります。

上記ケースでは、母子で決めた「母が自宅を単独で承継する」という内容を実現するための相続登記が実現していれば、子が母から自分へと登記名義人を変える手続で済んだはずです。実際には、母の急死により「父から母へ、母から子へ」と2回に渡る所有権移転について登記申請する必要があります。親世代が共に高齢化すると、このような例も有り得ます。

代襲相続と数次相続の違い

数次相続と混同しやすいケースに「代襲相続」がありますが、代襲相続は通常の相続のパターンのひとつに過ぎません。数次相続は2回以上に渡って相続が発生し、その都度遺産をもらう権利が発生する場合を指します。一方、代襲相続は本来相続権のある人がすでに死亡しているなどで、1回の相続で世代を飛び越えて遺産をもらう権利が発生する場合を指します。

親・子・孫の3世代の関係で考えた場合、数次相続と代襲相続の違いは次のとおりです。

【数次相続】祖父が最初に亡くなり、次に父が亡くなる場合

遺産を受け継ぐ権利が発生する回数は「祖父→父（亡祖父の子）→孫（今回の被相続人である父の子）」で2回とします。もし、父の相続手続が未了のままであれば、孫が祖父から不動産などを相続するため、父の分と合わせて2回分の手続（数次相続の手続）が必要です。

【代襲相続】父が最初に亡くなり、その後祖父が亡くなる場合

法律上、父が亡くなったら、その子（孫）は亡くなった親の権利を受け継いでいます。祖父が亡くなった時点で、遺産を受け継ぐ権利が発生する回数は「祖父→孫」で1回とし、通常の手続で祖父の不動産などの名義変更が可能です。

相続登記における中間省略とは

家や土地・建物について数次相続が発生する場合、発生した相続と同じ回数分の登記申請をするのが原則です。不動産の登記情報には「権利変動の過程を正確に反映しなければならない」というルールがあるためです。相続が2回以上立て続けに発生するなら、それぞれの相続に対して登記申請を行うのが本来のあり方です。

とはいえ、上記のようなルールを厳格に課してしまうと、数次相続の当事者の負担は、状況に応じて増える可能性があります。そこで、一定のケースでは中間の相続に関する所有権移転登記を省略できる「中間省略登記」が認められています。

数次相続で中間省略登記が認められる条件

不動産の数次相続で中間省略登記が認められる条件は下記のいずれかです。どちらか片方に当てはまれば、1回の登記申請で今回の相続人の名義にすることが可能です。

条件1は、売買や贈与などによって2回以上の権利移転が発生する場合に適用されます。数次相続の登記では、条件2に当てはまるかを判断することになります。

中間省略登記が認められるケース

「中間の相続が単独相続である」という条件に則って中間省略登記が認められるケースは、2パターンに別れます。中間の相続人がもともと1人しかいなかったパターンと、中間の遺産分割協議で単独での承継について合意できていたパターンです。設例を見てみましょう。

【設例1】中間の相続人がもともと1人しかいなかった

上記の設例では、祖母が登記名義人である不動産について、中間の相続である②で子Cが唯一の相続人となります。不動産について遺言による贈与がなければ、Cが単独で承継しています。あとは③の段階で孫D・E・Fで遺産分割協議して不動産を受け継ぐ人を決めれば、②の登記申請は省略して構いません。

【設例2】中間の遺産分割協議で単独承継の合意はできていた

上記の設例では、中間の相続である②でCとDで計2人の相続人がいるものの、遺産分割協議でCが単独で不動産を承継すると合意しています。あとは同じく、D・E・Fの間で協議して不動産の承継について合意できれば、②の登記は省略できます。

中間省略登記が認められないケース

中間省略登記が認められないケースの多くは、最終の相続で共同相続人が亡くなってしまったパターンです。その他には中間で相続人が2人以上居るにもかかわらず、不動産を受け継ぐ人が決まっていなかったパターンもあります。

【設例1】今回の遺産分割協議の前に相続人が亡くなった

上記の設例では、③の段階であれば中間の②が単独承継のため中間省略登記が可能です。問題は④の段階で相続人が2人であるにもかかわらず、Dが亡くなったことで遺産分割協議が不可能になり、中間の③が事実上単独承継とは言えなくなった点です。この場合には、①のＢから③のD・Eまでの中間省略登記と、④によるDからEへの持分全部移転登記が必要です。

【設例2】中間の遺産分割協議が未了のまま親族と疎遠になる

上記の設例では、中間の②でC・D間の遺産分割協議が必要であり、そこでCの単独承継で合意できれば、あとはE・F間の協議で合意した内容に沿って中間省略登記が可能です。

問題はＤと疎遠になっている状況です。Dと連絡が取れても不動産の分割を提案されたり、Dが亡くなっていてDの相続人（配偶者や子）と協議するとなると、それだけでも大変です。

中間の相続が単独承継となるパターンにはいろいろある

中間の相続が単独承継になる、つまり中間省略登記が可能になるケースは、何も「唯一の相続人であった場合」や「遺産分割協議で単独承継の合意ができた場合」に限りません。次のようなケースも該当します。

※婚姻、養子縁組または生計の資本としての贈与を指します。当てはまる贈与があった相続人は、贈与の価額を「あらかじめ遺産としてもらったもの」と考え、取り分を減らされる可能性があります。

数次相続の登記手続の流れ・必要書類

数次相続の登記の流れは、1回で済む場合と2回以上必要な場合で変わります。共通するのは、相続関係を示すための書類をすべて揃え、必要な申請書・相続関係図を作成してから、登録免許税の納付と合わせて法務局に申請しなければならない点です。なお、登記原因日付は相続開始日（被相続人の死亡日）になります。遺産分割協議が成立した日ではないので、注意しましょう。

設例を挙げてそれぞれ解説しますが、ここで紹介するパターンに当てはまらないケースは多数です。あくまでも参考程度と考えて下さい。

登記申請が1回で済む場合の手順

登記申請が1回で済む場合の手順は比較的シンプルです。苦慮するのはこれまでの被相続人全員分の、それもすべての戸籍謄本を集めなくてはならない点です。下記の設例を使い、どんな手続をするのか見てみましょう。

手続に必要な書類を集める

設例で登記申請のために必要な書類は、原則として以下の一式です。

数次相続での登記申請書

登記申請書は法務局で様式が準備されているので、こちらを活用するとよいでしょう。なお、必要項目を記載する際は以下の点に注意しましょう。

※参照：不動産登記の申請書様式について｜法務局

BからDへの中間省略登記を行う

所有権移転登記のための登記申請書を取得し、BからFまでの相続関係図を作成します。司法書士に依頼する場合は、委任状も必要です。

相続関係図や委任状、登記申請書が揃ったら、上記の添付書類と合わせて法務局に提出します。

登録免許税の納付

登記申請の際は、登記する不動産の固定資産税評価額の0.4％にあたる登録免許税がかかります。

登記申請が2回以上に渡る場合の手順

登記申請が2回以上に渡る場合、登記の順番や、それぞれの登記の目的を権利移転の状況と照らし合わせて考える必要があります。下記の設例を使い、どんな手続をするのか見てみましょう。

手続に必要な書類を集める

設例で登記申請のために必要な書類は、原則として以下の一式です。

中間省略登記での申請書

数次相続と申請書と同様に法務局公式サイトで案内されている様式を活用します。なお、この申請書の「原因」には中間の相続人（一次相続人）が相続した事実、およびその中間の相続人が亡くなり、今回の相続が発生した事実を記載します。ただし「相続人」と「被相続人」の欄には、中間の相続人の氏名は記載しません。

BからCへの相続登記を行う

所有権移転登記のための登記申請書を作成し、BからCへの相続登記を行います。Cに至るまでの相続関係図、司法書士に依頼する場合は委任状を揃えて添付書類と共に提出し、いったんはCを登記名義人とします。

DからEへの持分全部移転登記を行う

DとEは遺産分割協議前のため、不動産を共有している状態です。そこで、Dが亡くなった以上は、その共有持分をEに移転させなければなりません。登記の目的は「Dの持分全部移転登記」とし、同じように登記申請します。

登録免許税の納付

登記申請の際は、1回目と2回目でそれぞれ登録免許税がかかります。1回目は固定資産税評価額の0.4％、2回目はDの持分の割合に合わせて上記金額の2分の1の税を納める必要があります。

遺産分割協議書の書き方

数次相続の登記を実現させるには、有効な遺産分割協議書を作成しなければなりません。通常の相続登記と違って注意しなければならないのは、当事者について「誰が被相続人で、誰が誰の相続人なのか」をはっきり書く必要がある点です。

例として、祖父A・Aの子である父Bが相次いで亡くなり、孫のC・DがAの家や土地を貰い受ける場合を考えてみましょう。すると、当事者の関係は次のようになります。

上記の関係を遺産分割協議の文例に落とし込むと、次のようになります。

【遺産分割協議書の文例】

数次相続の相続手続のポイント

数次相続での手続は、一次相続と二次相続の両方を同時に行う必要があります。そのため、通常の相続手続と異なる点があることに注意を払う必要があります。

2つの相続における相続人を確定する

数次相続では一次相続と二次相続の2つの相続における相続人を確定する必要があります。誰が相続人となることが一次相続と二次相続の両方で整理しておくと、今後行う遺産分割協議を円滑に進めることが可能になります。

法定相続情報一覧図を2通に分けて作成する

法定相続情報一覧図とは、戸籍謄本に記載されている被相続人の相続関係を表に記したものです。いわば家系図のようなもので、法務局の登記官が証明することで公的に扱える書類になります。この一覧図は原則的に1つの相続に対してまとめる形式であるため、一次相続と二次相続をあわせた法定相続情報一覧図は無効になります。戸籍謄本を利用する機会が多い相続手続の場合、相続人の手続負担を大きく減らせるため、近年利用者が増えている傾向があります。

遺産分割協議書を2通に分けて作成する

遺産分割協議書も法定相続情報一覧図と同様に2通に分ける必要があります。遺産分割を行う際に特に注意する必要があるのが一次相続での遺産分割協議書に二次相続の法定相続人の情報を書き込む必要がある点です。一次相続で相続人、二次相続において被相続人となる人は「相続人兼被相続人」と記し、二次相続の相続人については「相続人兼被相続人の相続人」とする必要があります。その他、遺産分割協議書の基本的な書き方は一般的な書式と同様です。

数次相続における登録免許税の免税措置

前述のとおり、登録免許税は登記手続で必ずかかる費用ですが、数次相続が発生して相続登記が2回必要な場合は、一次相続分の登録免許税は免除されます。たとえば、祖母から母親への相続登記（一次相続）と母親から子への相続登記（二次相続）が発生した場合、二次相続の登録免許税が免除される対象になります。ただし、免除されるのは令和7年3月31日までなので注意しましょう。

土地の相続も免税の対象

数次相続における免税措置は、一定条件をクリアした土地も対象となることが、、平成30年4月1日から定められました。この免税措置も期限付きで元々は令和3年3月31日まででしたが、令和7年3月31日まで延長されています。なお、建物における相続登記の登録免許税は免税にはならないので注意しましょう。

免税措置を受ける場合の登記申請書の書き方

実際に登録免許税の免税を受けるには、法務局へ提出する登記申請書に免税の条項を追記する必要があります。具体的には登録免許税を記載する付近に「租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税」と記載します。この一文がないと、登録免許税は免税対象になりません。

この記載がある登録申請書の様式については法務局公式サイトで案内しているので、利用する予定がある人が確認しておきましょう。

数次相続にかかる費用

数次相続においてかかる費用は、登録免許税のほかに手続に必要な書類の発行手数料があります。このほかに司法書士などの専門家に依頼する場合は別途追加費用がかかると考えてよいでしょう。一覧にすると以下のとおりです。

項目	費用
登録免許税	不動産の固定資産税評価額から0.4％をかけた金額※
戸籍謄本（除籍謄本）	450円～750円
住民票の写し	200円～300円
登記事項証明書	480～600円
固定資産税評価証明書	200円～400円
司法書士報酬	3～12万円程度

たとえば、不動産の固定資産税評価額が1000万円だった場合、登録免許税は4万円となり、そこから戸籍謄本から司法書士報酬を合算すると、かかる費用はおおよそ約7万円～16万円ほどとなります。

なお、各書類については請求方法や地域ごとによって異なるため、概算として覚えておきましょう。司法書士報酬についても事務所ごとに金額設定がされています。気になる場合は事前に問い合わせしておくと安心です。

※令和7年3月31日までの申請分については、二次相続における土地の登録免許税は免除。

数次相続の注意点

数次相続で注意したいのは、相続放棄する場合や相続関係説明図の書き方、高額資産を承継する点など複数あるので、覚えておくと数次相続の理解度がより深まるでしょう。

相続放棄が可能なのは一次相続のみ

相続放棄が可能なのは一次相続のみになります。たとえば、一次相続を単純承認し、二次相続を相続放棄することはできません。一次相続を相続放棄した場合、最初からその相続について相続人ではなかったものとみなされるため、その影響が二次相続に及ぶ場合があります。具体的に放棄できるケースは以下のとおりです。

数次相続がどこまで続くかは法律で決まっていないため、もし三次相続以上が発生した場合においても、扱いは上記と変わりません。

相続関係説明図の書き方

数次相続の登記申請書に必要な相続関係説明図では、死亡日を明らかにして、出来れば遺産分割協議書と同じく当事者の関係をはっきり記載しておくのが適切です。法務局の公式サイトでは、数次相続の場合の説明図の書き方の例が紹介されています。

【相続関係説明図例】

※引用：相続登記ガイドブック│法務局

相続税の申告・納付義務

不動産の登記申請とは別に、相続開始を知った日の翌日から10か月以内に相続税申告が必要です。数次相続のケースでは、申告義務のある人がすでに亡くなっていることが問題です。結論として、相続税の申告・納付義務を負うのは最終的に相続する人です。

加えて、相続税の基礎控除額にも注意しましょう。相続税の申告・納付については、遺産の価額が「3000万円＋600万円×法定相続人の数」であれば必要ありません。問題になるのは「法定相続人の数」の部分です。数次相続では、最終の相続での法定相続人の数ではなく、最初の相続の時点での法定相続人の数で基礎控除額を計算します。

たとえば、父Aと母Bが立て続けに亡くなり、唯一の子Cが最終の相続人となったケースだと、Aが亡くなった時点の法定相続人であるBとCが基礎控除額の計算に含まれます。その結果、不動産含む遺産の価額が3000万円＋600万円×2=4200万円以内であれば、相続税の申告・納付義務はありません。

相次相続控除の利用

不動産の数次相続登記が必要となるケースでは「1回目の相続から2回目の相続までの期間が短く、それゆえに登記がややこしくなった」という場合が多く見られます。当てはまる場合、税制面では「相次相続控除」と呼ばれる優遇が受けられる可能性があります。

相次相続控除は、前回から今回に至る相続発生の間隔が10年以内である場合に適用できます。適用によって前回の相続で課税される相続税額につき、1年のうち10％の割合で今回の相続までの年数分減らした額を、今回の相続税額から控除できます。

数次相続登記のやり方は司法書士の個別判断が必要

数次相続の不動産登記は、親族関係と最終の相続までの状況に応じてやり方が変わります。中間の相続が単独承継であれば、登記の省略が認められて1回の申請で済む場合がありますが、自分で判断するのは非常に難しいと言わざるを得ません。

令和6年4月には相続登記の義務化があります。登記申請の判断に時間をかけるわけにはいきません。「立て続けに相続が起きた」「登記簿を確認したら以前亡くなった親族の名義だった」といったケースは、すぐに司法書士に相談して個別に判断してもらうのが良いでしょう。