【雛形あり】相続登記で委任状が必要になるケースと作成方法

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相続登記における委任状とは

相続登記の提出書類に含まれる「委任状」は、登記申請を代行してもらう場合に限って必要になる書類です。司法書士や弁護士に書類作成から代行してもらう場合であっても、委任状に限っては、依頼者である相続人や受遺者(遺言で贈与を受けた人)自身で作成しなければなりません。

相続登記とは

相続登記とは_イメージ

相続登記とは、亡くなった人の所有する不動産を遺言や遺産分割で取得した場合に、新たな所有者となった人へと名義を変えるための手続です。原則上は、土地や建物を取得する相続人や受遺者(遺言で贈与を受けた人)自身で、手続に対応しなければなりません。

問題は、相続は基本的に突然発生するものであり、そのうえ、登記申請も複雑で時間がかかりがちである点です。「仕事や家事の都合で時間がない」「相続人自身も高齢で身体が弱っている」といった理由で、自力で手続できないケースは珍しくありません。当てはまる場合には、親族や司法書士などに委任し、代理人として相続登記を代行してもらうことになるでしょう。

相続登記での委任状の役割

相続登記の申請における委任状の役割は、相続人や受遺者などの権利を取得した本人による、申請の代行依頼・委任をした旨の証明手段です。権利者本人が作成して登記申請を代行してくれる人物に渡し、代行時に登記申請書に添付して登記所へ提出します。

登記申請は、不動産の権利関係に大きな影響を及ぼす重要な手続です。誰かが勝手に代理人を名乗って申請し、誤った処理が行われるようなことがあってはなりません。そこで、代理人がたとえ有資格者であっても、本人作成の委任状による代理権の証明が欠かせないものとされます。

なお、委任状には、代理人に任せる手続の範囲(権限の範囲)を明確に記載できます。代理人を介した登記申請の処理は、委任状に記載された権限で行われます

委任状が必要になるケース

相続登記にあたって委任状を必要とするのは、近親者や有資格者を含めて「委任するまで代理の権限がない人」が代行するケースです。登記申請を委任状がない状態で代行できる場合であっても、便宜上、書面により一部の権限の委任を証明した方が良い場合もあります。

相続登記を司法書士などに依頼する場合

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司法書士や弁護士は、法律上、登記申請を業として代行できる資格です。そうはいっても、資格のみで代行できてしまうと不正に登記される可能性が排除できず、登記申請にあたっては、依頼者である相続人や受遺者が作成した委任状は必須とされます。

もっとも、委任状の文面をはじめから依頼者自身で作らなければならないケースは、ほぼないと考えて差し支えありません。スムーズに代行できるよう、依頼する司法書士などがあらかじめ書面を用意しており、これに署名・押印するだけで済むのが一般的です。

都合により親族が代わりに相続登記する場合

相続登記で委任状が必要になるケースに、親族が登記申請を代行するケースがあります。典型的なのは「遺言で父から母へ実家の名義変更をすることになり、高齢の母の代わりに子が相続登記を代行してあげる」といったケースです。

相続登記に限らず、契約締結や預金口座からの出金などといった法律行為全般において、近親者というだけで代理権限が生じることはありません。このあと解説する「法定代理人」と呼ばれる立場でなければ、本人作成による委任状により、権限付与とその証明を行う必要があります

代表者を決めて複数の相続人が登記申請する場合

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複数の相続人が不動産を共有するかたちで取得するケースでは、委任状を作成しなくても、相続人を代表する人が単独で登記申請できます。現実的には、代表者以外の相続人が連名で作成した委任状を渡しておき、代表者に提出してもらった方が良いでしょう。相続人全員分の「登記識別情報通知書」を代表者が一括で受け取れるようにするためです。

登記識別情報通知書は、不動産の権利者であることを証明する書類であり、登記完了時に権利者本人または権限を委ねられた人宛に送付されます。受取権限を委ねなかった相続人の分については、登記識別情報通知書は発送されず、各々法務局で申請して発行してもらわなければなりません。

あらかじめ登記識別情報通知書の受け取りに関する委任状を渡しておけば、上記のような手間が省けます。相続人全員分の通知書を、登記申請をした代表者のもとにまとめて届けてもらえるようになるのです。

委任状が不要になるケース

相続登記にあたって委任状が不要になるのは、代行する人が「もともと代理権を有する人」であるケースです。もともと権限を有する人とは、不動産の権利を取得した人との関係において、下記のような立場にある人です。

  • 法定代理人
  • 遺言執行者

法定代理人が相続登記する場合

委任状がなくても相続登記を代行できる「法定代理人」とは、未成年者を監護する人や、認知症・障がいなどによって判断能力が低下した人をサポートする人を指します。厳密には、次の3つの立場が挙げられます。

  • 親権者(不動産の取得者が18歳未満である場合)
  • 成年後見人(不動産の取得者の判断能力が不十分である場合)
  • 家庭裁判所で代理権が認められた保佐人、補助人(※)

※判断能力が低下した成人のため財産管理を行える立場には、家庭裁判所または任意後見契約によって選ばれた成年後見人・保佐人・補助人の3種類があります。このうち保佐人・補助人には代理権がなく、相続登記などの法律行為を代行するには、家裁の審判であらためて代理権を付与してもらう必要があります。

遺言執行者が相続登記する場合

委任状がなくても相続登記を代行できる「遺言執行者」とは、遺言もしくは家庭裁判所の審判で選ばれた、遺言書の内容を実現するための権利義務を負う人です。以下の法律に則り、遺言執行者による相続登記は委任状を作成することなく申請できます。

遺言執行者は、遺言の内容を実現するため、相続財産の管理その他遺言の執行に必要な一切の行為をする権利義務を有する。

※引用:遺言執行者の権利義務(第千十二条)| e-Gov法令検索

なお、遺言執行者による登記申請の実務では、委任状に代えて、遺言執行者である旨を証明するもの(遺言書または遺言執行者選任審判書謄本)を提出する必要があります。

【雛形】委任状の作成方法

相続登記の委任状の作成方法_イメージ

相続登記の委任状に決まった様式はないものの、必ず記載しておかなくてはならない項目があります。まずは文例(雛形)を確認した上で、各項目と書き方をひとつずつ押さえましょう。

委任状の文例

ここで紹介する委任状の文例は、土地とその上に建つ2階建ての建物を共有で相続し、その相続登記を代行してもらう場合を想定しています。1~5までの代理人の権限については、司法書士などに依頼する場合の標準的な記載内容です。

この文例を応用して適宜書き換えることで、個別の相続登記に必要な委任状が完成します。

【委任状の文例】

項目別・委任状の書き方

委任状に書くべき内容は複数に渡りますが、なかでも重要なのは「代理人の権限」と「不動産の表示」に関する項目です。通常の記載順に沿って委任状の内容を7項目に分けると、次のようになります。

  1. 作成日および代理人の情報
  2. 代理人の権限
  3. 委任者の署名・押印
  4. 登記の目的
  5. 登記の原因
  6. 相続関係者の情報
  7. 不動産の表示

上記のうち3から7については、登記申請書の記載と同じ内容を、委任状にも再度記載します。1から7までの詳しい書き方は次のとおりです。

【1】作成日および代理人の情報

書面の題「委任状」の下には、代理人の住所・氏名を明記した上で権限を委任する旨を記載します。文例は次のとおりです。

私は、〇〇県〇〇市〇〇町〇〇番地 乙野二郎に、次の権限を委任します。

※委任する権限の内容として後述②の内容を書く

委任状の基本事項として、作成日もどこかに記載しなければなりません。一般には、上記文面の前後か、後述する「【3】委任者の署名・押印」の欄に記載します。

【2】代理人の権限

登記申請を代行してもらうにあたり、やってもらいたいこと(必要な権限)は明記しなければなりません。記載のない事項に関しては代行できないため、注意しましょう。基本的には次の5項目を記載しておけば問題ありません。

  1. 登記申請書の作成および提出に関する権限
  2. 登記識別情報通知書・登記完了証の受領権限
  3. 登記申請の取下げまたは補正する権限(不備がある場合の対応に備えて)
  4. 登記免許税の還付金受領に関する権限(税額が過大だったときの還付に備えて)
  5. その他の権限

5については、復代理人(代理人の代理をする人)を選任する権限を与えたい場合に、必要に応じて個別に記載します。司法書士・弁護士といった有資格者に依頼するケースでは「その他一切の権限」と記載するのが一般的です。

【3】委任者の署名・押印

相続登記の委任状には、不動産の権利を得た人が作成したものであると証明するため、委任者(不動産の権利を得た人)の署名・押印が必要です。基本的には、相続人全員に加え、受遺者がいる場合はその人物の署名・押印が揃っていれば、問題ありません。

【4】登記の目的

④登記の目的_イメージ

登記の目的とは、今回起きた不動産の権利変更を指します。相続登記では、土地や建物の所有権が移ったことを意味する「所有権移転」と書きます。

【5】登記の原因

登記の原因とは、不動産の権利変更が起きた理由を意味します。相続では「不動産の所有者の死亡」が権利変更の理由であり、登記の原因として、死亡した日を添えつつ、次のような文言とします。

登記の原因 令和〇年〇月〇日相続

【6】相続関係者の情報

相続関係者とは、亡くなった人(被相続人)、各相続人、遺言で不動産の贈与を受けた受遺者です。それぞれについて記載すべき情報は、次のとおりとなります。

  • 被相続人:氏名のみ
  • 各相続人:氏名、住所、共有登記の場合は各人の持分
  • 受遺者:相続人と同様の内容

【7】不動産の表示

登記事項証明書に沿って、所在・地番・地目・地積を記載しましょう。戸建ての実家の相続が典型的ですが、土地とその上にある建物を取得するケースだと、それぞれについて計2つの表示を記載しなければなりません。

委任するときの注意点・ポイント

相続登記を委任するときの注意点・ポイント_イメージ

相続登記の委任や、委任に必要な書面を作成するときには、いくつかの注意点があります。誤解や作成時のミスがあると、修正のため登記完了までの日数が伸びたり、手続後に代行を依頼した人との間でトラブルになったりする可能性があります。

迷いやすく、ミスが起きやすいポイントとしては、以下の留意点を念頭に置くと良いでしょう。

使用する印鑑は実印でなくてもOK

相続登記の委任状に用いる印鑑は、実印でなくても問題ありません。登記申請時に必要な書類(遺産分割協議書など)は基本的に実印と印鑑登録証明書が必要とされますが、委任状だけは例外的に、手元にある認印でも構わないとされます。

住所は住民票の記載に従って書く

委任状に書く委任者(相続人や受遺者)の住所は、必ず住民票の記載のとおりに書きましょう。住民票の写しは登記申請の添付書類として必要になるため、先に取り寄せてから委任状の作成に入るのが効率的です。

委任状の訂正・枚数追加の方法

委任状の内容を訂正する場合は、訂正箇所に二重線を引き、その委任状の署名・押印に使ったものと同じ印鑑で二重線の上から押印します。枚数追加の際は、書類を横に連ねて繋ぎ目に押印する「契印」をした上で、ホチキス留めをするなどして、ばらけないようにしておきましょう。

登記代行なら専門家である司法書士・弁護士へ

登記代行をプロとして行えるのは司法書士・弁護士のみ_イメージ

委任状が必要な相続登記では、前提として「登記申請を誰に依頼するか」も重要です。信頼できて自分でしっかり調べられる近親者がいない場合は、司法書士や弁護士が依頼先になると考えましょう。

すでに述べたとおり、登記申請について十分な知識があり、その代行を業としてできる専門家は、司法書士・弁護士だけです。親族や知人から「慣れているからやってあげる」「有償だけど安く代行できる」と言われて申請を任せてしまうと、代行した人が違反に問われたり、不正や誤解による登記を起因とするトラブルが起こったりするリスクがあります。

相続登記の委任状の文面は司法書士でも準備可

相続登記を代行してもらうときは、法定代理人や遺言執行者などの「もともと登記申請を含む法律行為について代理権がある人」に任せる場合を除き、委任状作成は必須と考えましょう。有資格者に任せる場合や、相続人の代表者が単独で登記できる場合でも、代理人の権限や登記申請に関する情報が網羅された書面を用意しなければなりません。

もっとも、有資格者に相続登記を任せる場合は、スムーズで負担の少ない手続を実現するため、委任状の文面を用意してもらえるのが一般的です。もらった書面に署名・押印するだけで申請を進めてもらえるのも、司法書士などに依頼するメリットのひとつです。

記事の監修者

司法書士法人さくら事務所 坂本孝文

司法書士法人さくら事務所
代表司法書士 坂本 孝文

昭和55年7月6日静岡県浜松市生まれ。大学から上京し、法政大学の法学部へ進学。
平成18年に司法書士試験に合格。その後、司法書士事務所(法人)に入り債務整理業務を中心に取り扱う。
平成29年に司法書士法人さくら事務所を立ち上げ、相続手続や不動産登記、債務整理業務を手がける。

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