登記しなければいけない理由

令和6年から義務化が決まった相続登記。そもそも、相続登記とはどういった内容かをおさらいします。

相続登記とは、正確には「相続による所有権の移転の登記」と言います。土地・建物の不動産の所有者が亡くなったときに、その名義を亡くなった方から遺産を引き継いだ方（相続人）へ変更する手続のことです。

これまでは、相続登記や住所などの変更登記の申請は任意でした。
しかし、登記をしないことでたくさんの問題が生じていたため、令和3年4月に相続登記の義務化が決定しました。令和6年4月から相続登記が義務化される予定です。

相続登記はなぜ義務化されるのか

相続登記が義務化されるのは、「所有者不明土地」の増加が主な要因です。

所有者不明土地とは、「登記簿などの公簿情報を参照しても所有者が直ちに判明しない、又は判明しても所有者に連絡がつかない土地」（国土交通省）のこと。

所有者不明土地が増えると、様々な問題が発生します。誰の土地かがわからないために売却ができなかったり、固定資産税の未納が発生したりします。土地の所有者を探すのにも時間がかかります。

また、公共事業の妨げになったり、治安や景観の悪化にもつながったりしてしまうのです。

平成28年に国土交通省が実施した調査では、不動産登記簿上で所有者の所在が確認できない土地の割合は20％程度。面積は約410万haまで広がっており、九州の土地面積368万haを大きく上回っているというデータもあります。

【所有者不明土地の割合】

※参照：所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し｜法務局

また、所有者不明土地問題の経済損失は総額6兆円を超えるとも言われています。

所有者不明土地が生まれる理由は何でしょうか。国交省の資料によると、不動産の相続登記をしていないことが、全体の約3分の2で、実に半数以上を占める要因となっています。

現行の制度では相続登記は義務ではないので、登記されないままの状態になっていることが多かったのです。

こうした社会的な背景もあり、相続登記が義務化される運びとなりました。

改正された不動産登記法のポイント

ここからは、改正された不動産登記法のポイントをチェックしていきます。

相続登記の申請期限は3年以内に

相続登記の義務化は、今回の法改正の重要なポイントです。

具体的には、「不動産を取得した相続人に対し、その取得を知った日から3年以内に相続登記の申請を義務付ける」と定めています。

さらに、「正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処する」としています。

相続登記の申請期限が定められたうえ、罰則も設けられたのです。

住所変更登記の義務化

住所や氏名を変えた場合、登記名義人に対し、変更日から2年以内にその変更登記の申請をすることが義務付けられました。

「正当な理由」がないのに申請を怠った場合には、5万円以下の罰金を払わなければいけません。

この背景には、住所変更登記を実施していないことが、所有者不明土地の主な原因という調査結果もあります。相続登記と同じく、住所変更登記などの申請も従来は任意とされており、さらに変更をしなくても特に不利益がないため、登記が実施されていなかった背景があります。

改正前の登記も対象に

今回の改正は、施行前の相続も遡って適用されることに注意が必要です。

【相続登記の申請の義務化関係】

※参照：相続登記の申請の義務化に関する経過処置について｜法務局

たとえば、現時点で名義変更をしていない不動産を相続した方は、相続登記をしないと罰則の対象となります。

施行日前に相続が発生していたケースについても、登記の申請義務は課される点に留意しましょう。

遺産分割後の登記義務

今回の改正では、「相続人申告登記（仮称）」が新設されます。相続人であることを申告することで、相続登記の義務を履行したとみなされるようになります。

これは、複数の相続人間で遺産分割の議論がまとまらなかったりするなどの問題で、手続がスムーズに進まない場合が想定されるためです。手続を本来より簡素にすることで、手続の負担を軽減するのが目的です。

ただ、この制度は相続登記したと「みなす」だけにとどまります。

遺産分割の議論がまとまり、相続人が決定したら、相続登記を3年以内にする義務が発生します。

相続した土地を国に帰すことができる

今回の改正で、相続や遺贈で土地の所有権を取得した相続人は、土地を手放して国庫に帰属できる制度が創設されました。先述の所有者不明土地の発生を抑制するためです。

ただし、管理コストの国への転嫁などのモラルハザードが発生するおそれを考慮して、一定の要件（詳細は政省令で規定）を設定。法務大臣が要件審査をします。

法務大臣の承認を受けた者は、10年分の土地管理費相当額の負担金を納付します。

国庫に帰属した土地は、普通財産として、国が管理・処分します。

【手続の流れ】

※参照：「相続土地国庫帰属制度」とは？｜政務広報オンライン

相続土地国庫帰属制度の手続の流れ

相続登記をしないと発生するリスク

今回の法改正は、施行前の登記に遡って適用されることに注意が必要です。「まだ先のことだから」としって先延ばしにすることで、さまざまなリスクが発生します。

相続登記をせず放置すると、以下のようなデメリットが生まれます。

必要書類の準備ができなくなる
不動産の売却・担保の設定ができない
相続人が認知症などになって遺産分割協議がスムーズに進まなくなる
相続人が多くなって議論がまとまらない
不動産の所有権を失うリスクがある

上記のように多くのデメリットがあります。相続登記を早期に実施することで、トラブルを未然に防ぐことができるでしょう。

ただ、相続登記を自力でやろうとすると、多くの時間と手間がかかります。相続登記の手順は複雑なうえ、さまざまな書類が必要となります。一般の人にとっては負担が大きいでしょう。

相続登記はできるだけ早いうちに司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。

相続登記を司法書士に頼むメリット

相続登記は自力でもできますが、時間と手間が非常にかかります。司法書士などの専門家に任せることをおすすめします。相続登記を司法書士に任せるメリットを解説していきます。

戸籍情報などの書類をスムーズに集められる
相続関係を正確に把握できる
「争族」になるのを避けられる

戸籍情報などの書類をスムーズに集められる

相続関係を確認する場合、基本的には亡くなった方（被相続人）の生まれてから亡くなるまでの戸籍をすべて収集する必要があります。

たとえば、本籍地と住所が違う場合や、転籍を複数している場合は、それぞれ別々の市区町村から戸籍を集めなければいけないのです。

複数の市区町村から戸籍を集めるのは非常に煩雑です。自力ですべてやろうとするのは時間と手間が非常にかかります。

専門家である司法書士に任せることで、スムーズに手続を進められるでしょう。

相続関係を正確に把握できる

相続登記の手続を進めていく際、ほとんどの場合は「遺産分割協議」を実施します。遺産分割協議とは、亡くなった方の財産をどう分けるか、話し合って決めることです。遺産分割協議は相続人全員で実施しなければいけません。このため、相続人に該当するかどうかをしっかり調べることが大切なのです。

「誰が相続人かは把握している」と思っていても、実際に戸籍を見ると把握できていないケースは散見されます。甥や姪と養子縁組していたり、亡くなった方に認知した子がいたりなど、誰が相続人なのか判別しづらい場合もあるでしょう。

専門家である司法書士なら、こうした複雑な場合でも相続関係を明確に把握することができます。

「争族」になるのを避けられる

相続は、財産を誰にどう分けるかを決めること。このため、相続人だけで遺産分割の仕方を議論しても、各人の権利を主張しあい、収拾がつかなくなってしまう可能性があります。

そこで司法書士という第三者が入ることで、相続人それぞれの感情にも配慮しながら、納得する結論を導き出すことができます。相続人全員が納得のいくように手続を進めていきます。

相続登記を司法書士に依頼するといくらかかるか

司法書士に相続登記を依頼した場合、費用の相場はどれぐらいでしょうか。

日本司法書士連合会「司法書士の報酬」によると、司法書士の報酬は6～8万円程度が平均です。

	低額者10％の平均	全体の平均値	高額者10％の平均
北海道地区	28,320円	60,983円	97,843円
東北地区	35,457円	60,667円	99,733円
関東地区	39,212円	65,800円	103,350円
中部地区	37,949円	63,470円	116,580円
近畿地区	45,842円	78,326円	118,734円
中国地区	37,037円	65,670円	111,096円
四国地区	40,683円	65,578円	99,947円
九州地区	38,021円	62,281円	96,892円