不動産の名義変更とは
不動産の名義変更とは、土地や建物の所有者変更に伴って法務局で登記申請し、登記簿上に新しい所有者の名前を記載する手続を指します。
売買、贈与（生前贈与）、財産分与、相続などで必要な手続であり、きちんと済ませることで後々起こるトラブルの防止や対策に繋がります。
不動産の名義変更とは「所有権移転登記」を指す
前提として、所有する土地や建物の情報は、法務局で保管する登記簿に記載されています。不動産を売買・相続などによって取得したときは、引渡しを受けるだけでなく、登記簿にも新しい所有者の名前を記載してもらうことで、法的に所有者として認められるようになります。
上記のように新しい所有者の名前を記載してもらう手続は、一般的に「不動産の名義変更」と呼ばれますが、正しくは所有権移転登記と言います。
不動産の名義変更が必要な理由
不動産の名義変更は、法律上重要な意味を持ちます。譲り受けた不動産について手続やトラブルが生じると、所有権に基づく対応が必要になりますが、その前提として、登記簿上に自分の情報が名義人として記載されていなければなりません。
相続や売買で土地や建物の所有者として定まっても、登記簿に名義人として記載がないのは問題です。知らない人が先に所有権移転登記を行ってしまうと、何かあったときに不利になってしまう恐れがあります。
不動産の名義人を確認する方法
不動産の名義人は、登記簿謄本（登記事項証明書）で確認できます。登記簿謄本の請求先は不動産が所在する地域の法務局ですが、窓口・郵送のほかにオンラインでも申請できます。なお、請求にあたって本人確認書類などは求められません。
名義変更が必要なケース
土地や建物の所有者が変わったら名義変更が必要です。必要なケースのうち、家族間で不動産の所有者が変わる場合としては、相続、生前贈与、離婚時の財産分与が挙げられます。他人間で不動産の所有者が変わるケースとしては、売買、贈与、時効取得があります。
| ケース | 詳細 |
|---|---|
| 相続 | 故人の不動産を承継する場合 |
| 財産分与 | 持ち家のある夫婦が離婚する場合 |
| 贈与 | 親子や他人間で不動産を譲る場合 |
| 売買 | 土地や家を売買する場合 |
| 時効取得 | 不動産を一定期間占有した場合 |
不動産の名義変更の方法と手続の流れ
手続の流れは、大きく分けると次の4ステップになります。
- 必要書類の準備（遺言書、売買契約書）
- 登記申請書の作成（法務局で書式配布あり）
- 書類提出（不動産の所在地を管轄する法務局へ）
- 登記識別情報通知書の受領
各ステップの詳細は、以下のとおりです。
必要書類の準備（遺言書、売買契約書）
最初のステップは提出書類の確認とその収集が必要です。基本的な手続には、所定の「登記申請書」に以下の①から⑥までの書類を添付する必要があります。
- 登記識別情報（登記済証）
- 登記原因証明情報
- 固定資産評価証明書
- 当事者の印鑑登録証明書
- 当事者の住民票
- 委任状（司法書士に依頼する場合）
登記識別情報や固定資産評価証明書は、基本的に売主などの元所有者が用意します。所有者が変わる理由によって用意が異なるのは、登記原因証明情報です。所有権移転登記の理由が売買や贈与なら、元所有者と協力したとわかる1～2通程度の書類で問題ありません。
一方で、相続や遺言による贈与を原因とする登記なら、相続関係を示すための大量の書類が必要です。必要書類の取得費用は一般的に数千円から1万円ほどですが、書類の種類や自治体によって金額が異なります。また、集める戸籍謄本の数によっても費用が変動しますので、事前に確認しておきましょう。
登記原因証明情報として必要な書類
- 売買の場合：売買契約書
- 贈与の場合：贈与契約書
- 財産分与の場合：離婚協議書、調停調書など
- 相続の場合：戸籍謄本一式・遺言書または遺産分割協議書
登記申請書の作成（法務局で書式配布あり）
必要書類が揃ったら、法務局のWebサイトなどで書式を入手して「登記申請書」を作成します。申請書には手数料にあたる登録免許税など、登記事項に沿って正確に不動産の情報を記入する必要があります。作成時は誤記や押印漏れがないよう気を付けましょう。
書類提出（不動産の所在地を管轄する法務局へ）
登記申請書などの書類を法務局に提出します。申請先（書類の提出先）は、不動産が所在する地域を管轄する法務局です。ただし、書類を提出しただけでは登記完了とはならず、審査の対象として法務局に受諾されただけなので注意しましょう。
登記識別情報通知書の受領
法務局での審査が完了すると、不動産の新しい所有者のもとに登記識別情報通知書が届きます。名義変更の対象がマンションの場合は1通ですが、戸建ての場合は土地と建物で計2通となります。
登記識別情報通知書は、不動産を担保にローン契約するときや、譲渡などによって再び所有者が変わるときに必要です。将来に備え、大切に保管しておきましょう。
手続にかかる期間と完了期限
原則として登記完了までの決められた期限はありません。ただし、例外は相続で不動産を取得したケースです。一定期間内に申請を行う必要があるため、手続にかかる期間も念のため確認しておきましょう。
登記に期限はないが早めに行った方が良い
登記手続を放置し、登記名義人が元所有者のままになっていると、想定外の結果を招きます。下記のようなトラブルに遭遇し、所有権に基づく適切な対応がとれなくなる可能性があります。
- リフォームするための手続が進まない
- 売主が勝手に売買契約や担保設定を行う
- 隣地の木の枝や塀などが敷地内へはみ出した際の対応が困難
- 相続した空き家に権利のない人が住みついていて追い出せない
相続した場合は3年以内の登記手続を行う
令和6年4月1日以降、相続による所有権移転登記（相続登記）の期限が新たに設けられ、その期限は「取得した日から3年以内」となります。正当な理由なく上記期限内に相続登記しなかった場合、過料として最大10万円が科されます。
相続登記の期限に関する法改正は、令和6年3月以前に取得した不動産にも適用されます。法改正前であっても、相続による不動産の名義変更を控えている人は、登記の期限に十分注意しなければなりません。
申請から完了までの期間
手続にかかる期間の目安は、全体で2か月弱です。
書類収集から登記申請までは、各種交付請求や書面作成のため、おおむね1か月程度かかります。登記申請から登記識別情報通知書が届くまでは、窓口・郵送申請だと2～3週間、オンライン申請の場合で1～2週間です。
なお、登記完了日は「補正日」と呼ばれ、書類を提出し登記申請を行ったときに定められます。登記申請を行った日でも、登記識別情報通知書が届いた日でもないのがポイントです。
不動産の名義変更は司法書士に任せるべき？
不動産の名義変更は、基本的には書類を法務局に提出する手続ですが、そう単純ではありません。必要書類の判断や売主や各種関係者との調整、書類の交付請求など、慣れない手続が多く待ち受けています。
ケース別に対応する必要があり、なかには司法書士でないと対応が困難な場合もあります。自分でやる場合と司法書士に依頼する場合の、メリット・デメリットを踏まえて方針を決めましょう。
自分で行う場合のメリット・デメリット
自分で手続を行う場合、自身への負担をどう捉えるかによって受け取り方が異なります。主なメリット・デメリットは以下のとおりです。
自分で手続したときのメリット
- 司法書士報酬を節約できる
- 手続を調べる中で、不動産登記の知識が身につく
自分で手続したときのデメリット
- 手続の全容を理解するまで時間がかかる
- 関係者の書類確認が煩雑で手間が大きい
司法書士に依頼する場合のメリット・デメリット
司法書士に依頼するメリットは、自分で調査するなどの手間をかけることなく、迅速で確実な手続が期待できる点です。
依頼にあたって司法書士報酬は発生しますが、時間のない人や、手続に対応できない事情がある人にとっては、負担軽減の効果は大きいでしょう。
司法書士に依頼するメリット
- 必要書類の収集や手続を、効率よく進めることができる
- 専門家の判断により、確実な手続が期待できる
司法書士に依頼するデメリット
- 司法書士報酬が発生する（3万円～12万円が目安）
- 要望を満たしてくれる司法書士を自分で探さなければならない
司法書士に任せた方が良いケース
不動産の登記情報や、その所有者が変わるときの事情によっては、司法書士でないと対応が困難なケースがあります。
下記のような場合には、最低限相談だけでも行い、可能ならそのまま司法書士に依頼した方が良いでしょう。
- 土地の分筆・合筆も一緒に行いたい
- 複数の不動産をまとめて名義変更したい
- 財産分与は成立したが、元配偶者と話したくない
- 古家付き土地を買ったが、建物の登記がされていなかった
- 相続した不動産の登記簿の名義が、すでに亡くなった祖父母だった
- 相続人が大勢であるため、戸籍謄本を集めるのが手間
名義変更を行う際の注意点
手続を進める前に申請ルールを把握しておかないと、思わぬ課税や登記申請時の書類不備などに繋がります。余計な出費や労力を避けるため、都度確認しておきましょう。
手続にかかる税金は状況に応じて金額が異なる
登記申請によって不動産の所有者が変わるときは、土地や建物に課税されます。登録免許税などの税金は所有者が変わる理由や当事者によって金額が異なります。また、登記申請以外でも税金がかかる場合があるので注意が必要です。
「納税通知書が届いてびっくりした」「税務調査が入った」などの失敗がないように、不動産にどんな税金がかかるのか簡単に確認しておきましょう。
不動産の名義変更にまつわる主な税金
- 売買時：所得税、不動産取得税（どちらも要申告）
- 贈与時：贈与税、不動産取得税（どちらも要申告）
- 財産分与時：原則上は課税なし
- 相続時：相続税（要申告）
- 売買などの契約時：印紙税
- 名義変更時：登録免許税
- 不動産の所有中：固定資産税
書類に不備があると手続が長期化する
特に注意したいのは、登記申請時に提出する書類の不備・不足・記入ミスです。これらがあると「補正書」の提出が求められるなどして、登記完了日が先送りになってしまいます。時間も労力もかかってしまい、人によっては大きな負担となるため、心配なら事前に司法書士に相談することをおすすめします。
手続に困ったら司法書士に任せるのがおすすめ
不動産の名義変更は「所有権移転登記」と呼ばれます。登記簿に新しい所有者の情報を記載し、土地や建物の権利を法的に主張するために欠かせない手続です。売買や相続など、所有者が変わる原因は問わず実施しましょう。しかし、実際に自分で登記申請を進めてみると、必要書類の判断や、登記申請書の書き方で行き詰まりやすいです。
スムーズな手続を希望される方は、司法書士に任せるのが効率的で確実です。司法書士によっては無料相談を実施している場合もあります。依頼するか決めかねる場合でも、あらかじめ相談しておくと安心です。
