未登記建物の確認方法と放置リスク

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未登記建物とは

未登記建物とは不動産登記をしていない建物のことですが、厳密には「表題部の登記」がされていない建物のことを指します。登記には大きく分けて「表題部の登記」と「権利部の登記」があり、表題部の登記には建物の所在や大きさといった物理的な情報が記載されています。

国内にある不動産の情報は、基本的にほぼすべて登記簿に記録されています。しかし、古い建物のなかには建築されたときに表題登記がされず、いままで未登記のままで引き継がれてきた建物があります。こうして生まれたのが、未登記建物です。

登記は法律上の義務ですが、登記をするには建物の所有者自身が法務局で手続をする必要があり、建物が建ったら自動的に登記されるわけではありません。

未登記建物にも固定資産税は課税される

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未登記建物であっても固定資産税の書類が毎年届き、固定資産税をきちんと支払っているというケースも少なくありません。これは、固定資産税の徴収は登記簿をもとにして行っているわけではなく、市区町村の役所が現地調査を行い、建物が建っていれば固定資産税を課税しているからです。

したがって、未登記の建物でも固定資産税を毎年支払っているということはあります。逆に言えば、「固定資産税を支払っているから未登記ではない」ということにはなりません。登記と固定資産税の賦課・徴収は必ずしも連動していないので、この点は誤解しないようにしましょう。

未登記建物の確認方法

登記がされているかどうかを確認する方法として、以下のような方法が挙げられます。

  • 建物の登記事項証明書を請求する
  • 固定資産税納税通知書の課税明細書「家屋番号」をみる

登記事項証明書は、登記簿に記録された情報をもとに作られるため、未登記の建物では発行できません。つまり、法務局で登記事項証明書を請求しても出てこなかったら、未登記建物である可能性が高いといえます。

また、市区町村から送付される固定資産税納税通知書に同封された課税明細書に、「家屋番号」が記載されているかでも確認できます。未登記建物の場合は家屋番号が空欄になっているので、家屋番号が空欄なら未登記建物である可能性が高いでしょう。

未登記建物の具体的事例

登記が法律上の義務であるにもかかわらず、実際には国内に多くの未登記建物があります。このような未登記建物はどのようにして生まれるのか、ここでは未登記建物の具体的な事例を紹介します。

新築時に所有者が登記の義務を怠った

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そもそも建物の登記は義務なので、通常であれば新築された時点で登記もされます。しかし、登記の手続は所有者が自分でするものであり、法務局が強制的に行うものではありません。そのため、所有者が義務を果たさず手続を怠ることで、未登記建物が生まれます。

法律上は登記をしない場合の罰則もありますが、実際には罰則が適用されて過料が科されたという事例はほぼ確認できていないため、未登記でも特に問題なく建物を使えていると考えられます。

増築部分の登記申請をしなかった

建物を増築した際も登記の申請が法律上義務付けられていますが、増築時に登記の申請が行われないことがあります。これは建物の所有者や施工業者が、増築時に登記が必要であると知らずに増築工事を行った事例などが考えられるでしょう。

この場合、新築時に表題登記が行われた建物であれば、増築部分のみ未登記となります。

住宅ローンを利用しないで購入された

のちほど詳しく解説しますが、未登記の建物を購入する際は住宅ローンを組むことができないため、融資を受けられません。通常は融資を受けることなく建物を購入するのは難しいですが、なかには住宅ローンを組まずに一括で建物が購入されることもあるでしょう。

このような場合、未登記のままでも建物の所有権を取得できるので、未登記のままになってしまうのです。

未登記の建物をそのままにするとどうなるのか

建物を未登記にしておくと、以下のようにさまざまなデメリットが生じます。

  • 罰則がある
  • 融資を受けられない
  • 売却しづらい
  • 第三者に権利を主張できない

どのようなデメリットなのか解説するので、未登記の建物をそのままにすることのリスクについて知っておきましょう。

罰則がある

未登記建物の所有権を取得したら表題登記をすることが義務付けられており、これを怠った場合には法律上10万円以下の過料が科されます。もっとも、全国に未登記建物は数多くありますが、実際に過料が科されたというケースはほとんど確認できていません。

そのため、過料のリスクがあることには留意しておくべきですが、実際には罰則が抑止力として機能しているとは言い難いでしょう。

融資を受けられない

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融資の際に不動産を担保とすることはよくありますが、未登記の建物上には権利を設定できないため、未登記建物は担保になりません。そして、担保なく住宅ローン融資を受けることはほぼ不可能なので、結果的に未登記建物では融資を受けることができないということになります。

また、同じようにリフォームをする際にも、建物を担保としてローンを組む場合があります。しかし、ここでも未登記建物は担保にならないので、ローンを組めず融資を受けることができません。したがって、未登記建物の場合にはリフォーム代金を一括で支払うことになるでしょう

売却しづらい

未登記の建物では融資が受けられないことを説明しましたが、住宅ローンが組めないとなると建物を一括で購入しなければなりません。しかし、不動産を一括で購入できる人は、一般的に少ないでしょう。そのため、未登記建物は自分で購入するのが難しいのと同じ理由で、他人に売却するのも困難であるといえます。

また、未登記の建物は登記簿で所有者を確認できないため、本当の所有者が誰であるかという公的な証明がなく、買い手は取引に対して慎重になります。建物の購入という大きな買い物をする以上、わざわざ信頼性が低い未登記の建物を選ぶ人はあまりいないでしょう。この点からも未登記の建物は売却が困難であることがわかります。

第三者に権利を主張できない

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不動産登記は、第三者に対して自己の権利を主張するための正当な根拠として機能します。逆に言えば、登記がないと第三者に対して自己の権利を主張できないのです。

未登記の建物を購入した場合、仮に未登記のままであっても取引の相手方に対して所有権を主張できます。しかし、取引の相手方以外の第三者が正当な権利を主張してきた場合、その第三者に対しては自己の権利を主張できません。

たとえば、未登記の建物を購入したけど、あとから別の人にも同じ建物が売却されたという二重売買が行われたケースです。この場合、先にもう1人の購入者が自己の名義で登記をしてしまったら、その人に対しては所有権を主張できなくなります。その結果、購入したはずの建物の所有権を失うこともあるので、未登記建物には大きなリスクがあるのです。

未登記の建物はどうすればよいか

未登記の建物を所有している場合、登記をすれば問題は解決するので、登記の方法について解説します。不動産登記には「表題部の登記」と「権利部の登記」があるため、それぞれの登記の方法を理解しておきましょう。

また、建物に資産価値がないため、わざわざ登記までしようと思わないという場合には、建物を取り壊すという手段もあります。

表題部の登記を申請する

未登記の建物には登記の記録が存在しないため、まずは表題登記をすることで新たに登記簿を作る必要があります。表題部の登記では以下のような書類が必要です。

  • 登記申請書
  • 建物図面、各階平面図
  • 建築確認済証、検査済証
  • 施工業者の工事完了引渡証明書
  • 固定資産評価証明書

表題登記では建物の所在地、大きさ、構造、所有者の情報など、建物の物理的な情報に関する記録が作られます。これらの情報を知るためには調査・測量が必要な場合もあり、そうなると基本的には自分ですべて行うのは難しいので、土地家屋調査士に依頼したうえで申請を行うことになるでしょう。

権利部の登記を申請する

権利部には不動産の所有者や取得年月日、抵当権の有無といったような、権利に関する情報が記録されます。権利部の登記をすると所有権が公示され、第三者に対して所有権を主張できるようになります。

権利部の登記には、以下の書類が必要です。

  • 登記申請書
  • 住民票

表題部の登記と比べて必要な書類も少なく、手続はしやすいのですが、登記申請書の記入方法がわからないこともあります。そのため、基本的には司法書士に依頼して行うことが多いでしょう。

登記をせずに建物を取り壊す

登記をせずに建物を取り壊す_イメージ

建物に利用価値がなく、取り壊しを検討している場合、登記をせずに建物を取り壊してしまうという手段もあります。建物を取り壊す場合、通常であれば滅失登記を行いますが、未登記建物にはそもそも登記簿がないため滅失登記ができません。そのため、登記に関しての手続は特に必要なく、市区町村へ家屋滅失届を出すだけで手続が済みます。

ただし、建物の所有者に争いがあり、自分以外にも所有権を主張する人がいる場合、勝手に建物を取り壊してしまうと問題になります。取り壊しを行う際は、登記がされていないことや、自分のほかに所有権を主張している人がいないことを必ず確認しましょう。

未登記建物は登記を済ませてリスクを減らしましょう

建物の登記は法律上の義務であり、登記を怠ると過料が科されますが、実際に過料が科された事例はほとんどありません。しかし、未登記のままだと第三者に対して権利を主張できないため、二重売買された場合などに建物の所有権を失う可能性があります。

未登記のままでも建物を使用することはできますが、これらのリスクを考えると登記をしておいた方が安心できます。登記の手続は自分で行うことができますが、手間をかけることなく正確に手続するには、司法書士などの専門家に相談して行うのがよいでしょう。

記事の監修者

司法書士法人さくら事務所 坂本孝文

司法書士法人さくら事務所
代表司法書士 坂本 孝文

昭和55年7月6日静岡県浜松市生まれ。大学から上京し、法政大学の法学部へ進学。
平成18年に司法書士試験に合格。その後、司法書士事務所(法人)に入り債務整理業務を中心に取り扱う。
平成29年に司法書士法人さくら事務所を立ち上げ、相続手続や不動産登記、債務整理業務を手がける。

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