不動産の名義変更(相続・贈与など)の費用を設例別に解説

不動産の名義変更(相続・贈与・売買)の費用と節約方法_サムネイル

不動産の名義変更とは?費用についての基礎知識

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不動産の名義変更にかかる費用とは、厳密には「所有権移転登記」にかかる手数料などを指します。土地・建物の所在地を管轄する法務局で申請し、登記簿に記載された名義人を変更するための手続です。

所有権移転登記にかかる費用は、登記自体にかかる手数料(登録免許税)だけではありません。ほかにも、登記申請書に添付して提出する書類の交付手数料や、司法書士報酬、所有権移転登記に先立って行うべきさまざまな手続の費用があります。

名義変更でかかる費用の目安

不動産の名義変更に必要な費用は事例によって異なり、一律に費用の目安を示すことはできません。一般的には、相続や新築住宅の取得であれば、安くなる傾向があります。

費用の目安を知るために、市区町村で判断する評価額(固定資産税評価額)が3000万円となる不動産を想定してみると、名義変更にかかる費用は次の方法で計算できます。

■相続の場合

登録免許税(3000万円×0.4%)+提出書類の交付手数料+司法書士報酬

■贈与・売買・財産分与の場合

登録免許税(3000万円×2%)+提出書類の交付手数料+その他の費用(※)+司法書士報酬

※抵当権抹消登記、住所変更・氏名変更登記などが必要に応じて発生

相続による名義変更

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相続に伴う不動産の名義変更(相続を原因とする所有権移転登記)にかかる費用は、実費で数万円程度、司法書士報酬は3~12万円程度となるのが一般的です。登録免許税が、ほかの理由で名義変更する場合に比べて税率が安くなるのが理由です。

想定以上に負担が大きくなる可能性があるのは、提出書類(戸籍謄本や住民票)の取得費用でしょう。必要な書類は配偶者と子の分、状況によっては父母やきょうだいの分までにおよび、10通単位となることもあります。

相続関係が複雑になるほど、謄本請求について定められた費用がかさみ、加えて郵送料や交通費も高額となる可能性があります。

贈与による名義変更

贈与に伴う不動産の名義変更(贈与を原因とする所有権移転登記)にかかる費用は、10万円単位となるケースが多いです。登録免許税の税率が高く、これを軽減する制度がない点が難点です。

一方で、提出書類の交付手数料に関しては、贈与契約書および当事者の印鑑登録証明書・住民票を揃えるだけでよく、数百円程度で済みます。

親子や夫婦間など相続関係にある人同士の贈与(生前贈与)では、名義変更した後にかかる贈与税なども計算した上で、相続を待った方がお得になる可能性があります。事前に専門家に相談してみると良いでしょう。

売買による名義変更

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売買に伴う不動産の名義変更(売買を原因とする所有権移転登記)にかかる費用は、自分で住むための新築住宅やリフォーム済みの中古住宅なら数万円程度です。費用感に影響するのは登録免許税の税率ですが、土地の登記には期間限定で軽減税率があり、同じく建物も要件を満たせば軽減税率が適用されます。

なお、取引にあたって売主の住宅ローンを完済する場合は、金融機関が有する権利(抵当権)を抹消するため「抵当権抹消登記」の費用もかかります。その他、売主が転居済みの場合や氏名の変更があった場合などは、それぞれ事前に登記する必要があり、その分の費用も発生します。

離婚に伴う名義変更

離婚に伴う財産分与で取得した不動産の名義変更(財産分与を原因とする所有権移転登記)は、10万円単位となる可能性大です。財産分与を原因とする登記は、贈与と同じ扱いになり、税率の軽減がない点なども同様であるためです。

また、不動産を渡す側に住所や姓の変更があれば「住所変更登記」や「氏名変更登記」のための費用が発生します。住宅ローンの完済を伴う場合は抵当権抹消登記の費用も必要です。双方会話したくないなどの事情で司法書士に依頼すると、報酬も含めてまとまった金額になるでしょう。

費用の内訳

不動産の名義変更(所有権移転登記)にかかる費用内訳は下記5つに分類できます。司法書士報酬以外は、必要最低限かかる実費と考えましょう。特に相続登記のように提出書類の多い手続では、郵送料や交通費がかさみやすいので注意が必要です。

  1. 添付書類の交付手数料
  2. 登録免許税
  3. 郵送料・交通費
  4. その他手続の費用
  5. 司法書士報酬

それぞれの詳しい費用感や金額は以下のとおりです。

添付書類の交付手数料

提出書類の交付手数料は1通ごとに決まっています。金額は下記表が目安となりますが、詳しくは本籍地や居住地の自治体で確認しましょう。

すでに説明したとおり、相続登記では、交付請求しなければならない書類の数が非常に多く、総額で少なくとも数千円程度になると予想されます。予算が限られているケースでは、見積りを立てておきましょう。

【添付書類の交付手数料】

書類名称 1通あたりの交付手数料
戸籍謄本 450円
除籍謄抄本 750円
改正原戸籍謄抄本 750円
戸籍附票の写し 300円
住民票の写し 200円~300円(※)
印鑑登録証明書

200円~300円(※)

※自治体および請求方法(マイナンバーカードを使ったコンビニ交付を利用するか、窓口または郵送で請求するか)により異なります。

登録免許税

所有権移転登記の申請手数料にあたる登録免許税は、すでに触れたとおり「固定資産税評価額×税率」で計算できます。同じく、不動産を取得した方法によって税率が異なる点も、先に解説したとおりです。

■所有権移転登記における登録免許税の税率(原則)

  • 相続で不動産を取得した場合:0.4%
  • 上記以外の場合:2%

以上はあくまでも原則で、相続および売買については、以下のような措置があります。

■相続にかかる登録免許税の免税措置

  • 100万円以下の土地を取得した場合:免税
  • 前回の相続登記が終わっていない場合:未了分の登記について免税

【売買にかかる登録免許税の軽減税率】

軽減税率の対象となる取引など 税率
土地の売買 1.5%
自己の居住用建物の新築など 1.5%
特定認定長期優良住宅の新築など 0.1%
認定低炭素住宅の新築など 0.1%
自己の居住用建物(中古)の取得 0.3%
一定のリフォーム済み中古住宅の取得(※) 0.1%

※宅建業者から取得した場合に限られます。

その他手続の費用(抵当権抹消費用など)

不動産の名義変更(所有権移転登記)にあたって、抵当権抹消登記や住所変更・氏名変更のための登記が必要になる場合があると解説しました。所有者が変わるタイミングで住宅ローンを完済したり、もとの所有者の住所や姓が変わっていたりするケースです。この場合、それぞれの手続につき不動産1個あたり1000円の登録免許税がかかります。

郵送料・交通費

郵送料・交通費_イメージ

所有権移転登記では、書類収集や提出にかかる郵送料・交通費も考慮しましょう。

特に相続する場合には、親族間での郵送や訪問に相当の費用がかかり、細々とした連絡のため電話料金もかかってしまいます。まとめ役の人が着払いや積極的な電話連絡に対応するとなると、負担が集中してしまいがちです。

せめて登記申請の方法をオンラインにするなど、できるだけ安く済ませたいものです。

司法書士報酬

不動産の名義変更を司法書士に依頼する場合、その報酬は3万円から12万円の範囲となることが一般的です。金額は依頼する内容や不動産の種類、作業の複雑さによって異なります。たとえば、配偶者と子しか当事者のいない、単純な実家相続のための名義変更(登記申請)なら、報酬は比較的低く抑えられるでしょう。

一方で、2つ以上の不動産の名義変更を伴う場合や、権利関係が複雑化しているときは、報酬が高額になる可能性があります。遺産分割協議書の作成から任せるなど、依頼範囲が広くなる場合も同様です。

費用のシミュレーション

不動産の名義変更(所有権移転登記)にかかる費用の相場観を掴むため、3つの設例で試算をしてみましょう。ここで紹介するのは、いずれも司法書士に名義変更を依頼する例としてよくあるものです。

亡くなった人の自宅を配偶者が相続するケース

最初に挙げるのは、不動産を配偶者が相続する例です。

亡くなった夫の自宅(固定資産税評価額:2000万円)を妻と子2人で相続し、遺産分割協議した結果、妻が単独でもらい受けて名義変更することになったと考えてみましょう。自宅の評価額は、三大都市圏を想定し、ある程度高い額での見積りとします。その場合の費用内訳と総額は以下のようになります。

  • 【登録免許税】2000万円×0.4%=8万円
  • 【戸籍謄本の収集費用】450円×4通(夫婦と子2人分)=1800円(※)
  • 【住民票の写しの交付手数料】300円×3通(妻子3人分)=900円
  • 【印鑑登録証明書の交付手数料】300円×3通(妻子3人分)=900円
  • 【司法書士報酬】5万円

合計:13万3600円

※亡夫の戸籍謄本は出生から死亡までのすべての事項が記載されたものが必要ですが、仮に戸籍全部事項証明書の1通で足りるものとします。

家業で活用する店舗物件を生前贈与するケース

続いて挙げるのは、生前のうちに会社やお店を継ぎたい・継がせたいなどの理由で、事業用物件の贈与をするケースです。

個人商店を親から子へ引き継ぐにあたって、お店の土地建物(固定資産税評価額:2000万円)を子の名義にすることになったと考えてみましょう。その場合の費用内訳と総額は以下のようになります。

  • 【登録免許税】2000万円×2%=40万円
  • 【贈与契約書に添付する収入印紙代】200円(不動産価額を記載しなかった場合)
  • 【住民票の写しの交付手数料】子の住民票の交付手数料:300円
  • 【印鑑登録証明書の交付手数料】親の印鑑登録証明書の交付手数料:300円
  • 【司法書士報酬】5万円

合計:45万800円

住宅ローン完済と売買を同時に行うケース

最後に挙げるのは、住宅ローン返済中の物件を売買するケースです。

まだローンが残っている中古マンション(固定資産税評価額:3000万円)は、売主の手元資金で完済できると考えます。同時に売買契約を締結し、買主の名義に変更するとしましょう。その場合の費用内訳と総額は以下のようになります。

  • 【登録免許税】3000万円×0.3%=9万円(軽減税率の適用あり)
  • 【売買契約書に添付する収入印紙代】1万円(軽減税率の適用あり)
  • 【買主の住民票の写しの交付手数料】1通分:300円
  • 【売主の印鑑登録証明書の交付手数料】抵当権抹消登記と合わせて2通分:300円×2=600円
  • 【抵当権抹消登記の登録免許税】敷地利用権含む:2000円
  • 【司法書士報酬】5万円

合計:15万2900円

費用を節約するには

不動産の名義変更費用を節約するには_イメージ

不動産の名義変更(所有権移転登記)にかかる費用のうち、節約できる可能性があるのは司法書士報酬の部分です。司法書士への依頼が義務付けられているわけではないため、法務局の案内を頼りにして自分で行っても良いでしょう。スムーズに手続が進めば実費のみで済み、名義変更にかかる費用負担をぐんと抑えられるはずです。

あらかじめ司法書士に相談する

自力で不動産の名義変更を行うには、手続の流れや必要書類について正確に理解しなければなりません。理解が不足していると、書類不足や登記申請書の不備により、郵送料などの雑費とともに時間も余計にかかります。確実に最低費用で押さえたいとしても、司法書士にあらかじめ確認するのがベターです。なお、相談だけであれば、無料で対応できるケースが多くあります。

司法書士でないと対応困難なケースもある

名義変更は場合によって司法書士でないと難しいケースもあり、関係者の間柄や状況などに応じて複雑化する可能性も考慮しないといけません。

下記のような状況だと、自分で所有権移転登記を進めるのは難しいと言わざるを得ません。心当たりがある場合は、無理せず、司法書士に依頼するようにしましょう。

  • 土地の分筆・合筆もやりたい
  • 2つ以上の不動産をまとめて名義変更したい
  • 相続人の数が多い、連絡しても返事がなかなか返ってこない
  • 取得した不動産の登記情報を確認してみると、建物の登記がなかった
  • 祖父母や両親が立て続けに亡くなり、それぞれの相続登記が済んでいない
  • 離婚が成立し、今後は元配偶者とあまり関わりたくない

留意すべきポイント

不動産の名義変更費用に関する注意点_イメージ

不動産に関する費用発生は、売買・相続などで名義変更手続が必要になったタイミングだけではありません。名義変更が完了して所有者になれば、継続的に支出が発生します。

その他、所有権移転登記をする前の状況や、第三者とのトラブルの可能性にも要注意です。

税金と維持管理費の負担が発生する

名義変更が終わって不動産の所有者になると、亡くなった人から取得した場合は相続税、それ以外の場合は贈与税または譲渡所得税の申告・納付があります。さらに、毎年6月頃になると納税通知書が届き、固定資産税も負担しなければなりません。その他、不動産の価値維持のためにも、定期的に業者に依頼して設備交換や保守管理を実施する必要があります。

税金と維持管理費をよくよく理解して、適切なタイミングで売却や収益化を検討する必要もあるでしょう。

未了の所有権移転登記はすべて完了させる必要がある

登記簿上にある不動産の公的情報を変更するための「登記」には、権利移転の過程を正確に反映させるべきとする原則があります。不動産の名義変更にあたって、前回やるべき所有権移転登記が完了していなければ、先にやらなくてはなりません。結果、必要な登記の回数に応じた費用がかさんでしまいます。

例:AさんからBさんへ、BさんからCさんへと不動産の名義が移った場合

この場合、AさんからCさんへの所有権移転登記は認められません。原則として計2回の所有権移転登記を経て、不動産の所有者をCさんとすることが可能です。

当てはまるケースでよく見られるのは相続です。具体的には「すでに亡くなった祖父母が登記名義人のままになっている」といった場合が挙げられます。背景として、つい先日の法改正まで相続登記は義務ではなく、親子・夫婦で代々利用する上では問題が起きなかった事情が指摘できます。

入居者などの第三者とのトラブルの可能性

入居者などの第三者とのトラブルの可能性_イメージ

名義変更した不動産によっては、賃借人(賃貸物件の入居者)などの第三者が絡み、トラブルが発生することがあります。万が一、交渉や通知が必要になったり、所有権移転登記が複雑化したりするなどして、余計に費用がかかってしまうかもしれません。

例として、相続による所有者の変更を知らなかった入居者が、亡くなった人の口座に家賃を振り込もうとして失敗し、混乱が起きるようなことが考えられます。

これらの問題は、民法にある規則に沿って判断できますが、トラブル防止のための具体的な方法は、法律に詳しい司法書士などの専門家で判断してもらうのが安全です。

不動産の名義変更手続は司法書士への依頼がおすすめ

不動産の名義変更(所有権移転登記)の費用は、相続や一定の物件の売買なら数万円程度、それ以外だと10万円単位が目安です。相続なら、登録免許税の税率が低い代わりに提出書類の交付手数料がかさみ、それ以外の場合は、登録免許税の軽減税率が適用されるか否かで費用感が変わります。司法書士に依頼するか否か、所有権移転登記と合わせて抵当権抹消などの手続も必要か否か、これらの要素も影響するでしょう。

所有権移転登記は自分でできる手続ですが、事前によく調べないと失敗して費用がかさむ恐れがあります。なかには、最初から自分で完遂できる見込みのない複雑なケースも存在します。司法書士の無料相談を利用するなどして、事前に専門家にアドバイスをもらっておくと安心です。

記事の監修者

司法書士法人さくら事務所 坂本孝文

司法書士法人さくら事務所
代表司法書士 坂本 孝文

昭和55年7月6日静岡県浜松市生まれ。大学から上京し、法政大学の法学部へ進学。
平成18年に司法書士試験に合格。その後、司法書士事務所(法人)に入り債務整理業務を中心に取り扱う。
平成29年に司法書士法人さくら事務所を立ち上げ、相続手続や不動産登記、債務整理業務を手がける。

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