【記入例あり】抵当権抹消登記申請書の書き方や手続の流れ、費用などを徹底解説

抵当権抹消登記とは

抵当権とは、住宅ローンを組む際などに不動産を担保として設定する権利のことです。抵当権を設定する側を登記権利者、抵当権を設定される側を登記義務者といいます。登記権利者は債務の返済が滞った際、抵当権を設定した不動産から優先的に弁済を受けることができます。

抵当権抹消登記は、登記簿から抵当権の記載を消すための手続です。たとえば、住宅ローンの場合であれば、ローンを完済した時点で抵当権抹消登記手続が可能となります。ローンを完済しても抵当権設定登記は自動的に消えないので、自分で行うか司法書士などの専門家に依頼して手続を行う必要があります。

抵当権抹消登記申請の当事者

抵当権抹消登記は、登記権利者と登記義務者が共同して申請を行うのが原則です。

もっとも、住宅ローンなどの場合には権利者と義務者が一緒に法務局へ行って手続をすることはあまりありません。一般的には登記義務者が金融機関からの委任状を登記申請書に添付し、単独で手続を行います。

抵当権抹消登記申請書による手続が必要になる場面

抵当権の抹消登記は義務ではありませんが、抵当権設定登記が残ったままだと不動産の利活用がしにくくなるため、適切なタイミングで抵当権抹消登記手続を行う必要があります。具体的にはどのような場面で抵当権抹消登記手続が必要になるのか、解説します。

ローンを完済したとき

ローンを完済すれば、抵当権抹消登記手続が行えます。抵当権はローンを組む際に金融機関が不動産を担保に取るための手段なので、ローンを完済すれば抵当権を残しておく必要はありません。

抵当権が付いたままの不動産は買い手が付かず、金融機関からの融資も受けにくいので、ローンを完済したらできる限り早い段階で抵当権抹消登記手続を行いましょう。

不動産を売却するとき

抵当権付きの不動産では買い手がつかないため、不動産を売却する際は抵当権を事前に抹消しておく必要があります。

抵当権付きの不動産を購入しても、ローン返済が滞ったら抵当権が実行され、所有権を失ってしまう可能性があります。また、抵当権付きの不動産ではローン審査が通らず、購入したくてもできないというケースも考えられます。

新たな融資を受けるとき

抵当権が付いた物件を担保とする場合、融資額が減ったり融資が受けられなくなったりする可能性が高いので、融資を受ける前に抵当権を抹消しておく必要があります。

抵当権は先に登記を備えた債権者が優先して弁済を受けられる制度なので、後順位になるほど弁済が受けられないリスクが高まります。そのため、抵当権付きの不動産を担保とする融資は金融機関側のデメリットが大きく融資に消極的なので、融資を受けるうえでは大きく不利に働きます。

抵当権のある物件を相続するとき

抵当権は相続が起きても消えることがなく、相続人は抵当権付きの不動産を引き継ぐことになります。そのため、不動産を相続する場合、被相続人に代わって相続人がローンを返済していくことになります。

一方、相続した時点ですでにローンが完済され、抵当権設定登記のみが残っていた場合には、相続した時点ですぐに抵当権抹消登記を行うことができます。

抵当権抹消登記手続の流れ

自分で行う場合

自分で抵当権抹消登記手続を行う場合、基本的な流れは以下の通りです。

抵当権抹消に必要な書類はのちほど添付書類として紹介しますが、すべて金融機関から送付されるものをそのまま使用できます。

抵当権抹消登記申請書は法務局公式サイトからダウンロードできます。書類に不備がなく申請が完了したら完了通知書が送付されるので、完了通知書を受け取ったら手続が完了します。

司法書士へ依頼する場合

司法書士に抵当権抹消登記を依頼すると、書類作成から申請まですべて任せられます。司法書士に依頼する場合、報酬は8000円～35000円程度で所有権移転登記に比べて低額です。法務局の開庁時間（平日8:30～17:15）に合わせるのが難しい場合は、司法書士に依頼するのが便利です。

参照：司法書士の報酬と報酬アンケートについて（平成30年1月）｜日本司法書士連合会

【記入例あり】抵当権抹消登記申請書の書き方

抵当権抹消登記申請書の書き方について、記入項目ごとに解説します。実際の記入例も紹介するので、申請書を作成する際の参考にしてください。

登記の目的

「抵当権抹消（順位番号）」と記載します。順位番号は登記識別情報通知書や登記事項証明書などで確認できます。

原因

抵当権が消滅した日付とその原因を記載します。たとえば令和2年7月1日に抵当権が消滅した場合、「令和2年7月1日解除」となります。正確な日付は、金融機関などから受け取った解除証書や弁済証書で確認できます。

権利者

抵当権設定者（不動産の所有者）の情報を記載します。次のように、登記簿上の住所と氏名を正確に記載する必要があります。

こちらの記載は不動産登記簿上の住所・氏名と一致している必要があるため、結婚や引っ越しなどの際に住所・氏名を変更をしていない場合などは、申請前に変更が必要です。

義務者

抵当権者である金融機関の住所、名称、会社法人等番号、代表者の氏名を記載します。金融機関から送付された解除証書や弁済証書を見ながら記載しますが、内容が不動産登記簿上の住所・名称と一致していない場合、商業登記簿謄本など変更の経緯がわかる書類が必要となることがあります。

添付情報

添付情報は、以下のような登記申請書に添付する書類を記載します。

これらの書類は住宅ローンを返済すると金融機関から送付されるので、申請書を提出する際に添付する必要があります。

申請年月日と申請する法務局

登記の申請をする年月日と申請先の法務局を記載します。登記の申請は、不動産の所在地を管轄する法務局に対して行います。申請を行いたい法務局の所在地については、下記をご参照ください。

申請人兼義務代理人

申請人の住所、氏名、電話番号を記載し、「印」の箇所に押印します。住所・氏名の記載は、「権利者」欄の住所・氏名の記載と一致している必要があります。

また、申請内容の誤りや提出書類の不足があった場合は法務局の担当者から連絡がくるので、平日日中に連絡をとれる電話番号を記載します。

登録免許税

収入印紙を申請書に貼り付けます。登録免許税額は、不動産1つにつき1000 円です。たとえば、土地と建物の抵当権抹消登記を行う場合、登録免許税は2000 円です。

不動産の表示

登記事項証明書に記載されている不動産の表示を記載します。不動産番号（登記事項証明書に記載あり）を記載した場合、土地は所在、地番、地目、地積の記載、建物は所在、家屋番号、種類、構造、床面積の記載を省略できます。

【抵当権抹消登記申請書の記入例】

抵当権抹消登記申請書の注意点

抵当権抹消登記申請書に関する注意点について解説します。以下の点も踏まえて申請の手続を行いましょう。

住所・氏名の変更が必要になる場合がある

引越しや結婚といった理由で住所・氏名が変更になった場合には変更登記を行い、登記簿に記載されている住所・氏名と現在の住所・氏名を一致させる必要があります。

住所・氏名が異なって本人確認がとれない場合、申請をやり直さなければならなくなってしまうので注意してください。事前に登記簿上の氏名・住所を確認したうえで、抵当権抹消登記に合わせて変更登記を申請しましょう。

有効期限のある書類に注意する

抵当権抹消登記手続をする際、金融機関の登記事項証明書は有効期限内に発行されたものを使用する必要があります。具体的には発行から3か月以内が有効期限であるため、申請日には注意しましょう。有効期限が切れた登記事項証明書は再取得が必要なので、必要書類が準備できたら早めに手続を行うことが大切です。

法務局で指定された書式に合わせる

登記申請書の書式については以下のように法務局の指定があります。もし登記申請書を自作する場合はこれらの書式に則って作成しましょう。

※参照：住宅ローンを完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）│法務局民事局（令和6年4月）

司法書士へ依頼して確実な抵当権抹消登記手続を

抵当権抹消登記手続は、登記申請の中では比較的簡単です。ただし、はじめて登記申請をする方にとっては調べなければならないことも多く、申請書の作成や書類の収集に時間がかかります。

登記申請は司法書士の専門分野なので、司法書士にご依頼いただくことでスムーズに手続を行うことができます。司法書士に依頼すれば誤りなく手続を行えるので、手間なく確実に抵当権抹消登記手続を行いたい方は、ぜひ司法書士に依頼して手続を進めましょう。