共有名義の家は離婚時はどうなる？財産分与の手続方法や費用、注意点を解説

離婚時の財産分与とは

財産分与とは、夫婦が婚姻生活の中で協力して築いた財産を、離婚の際に貢献度に応じて分配することです。財産分与は法律に定められた権利であり、夫婦の一方は相手方に財産分与を請求できることが民法にも明記されています。

財産分与をするうえでは、名義や持分の割合、どちらの収入によって得た財産であるかなどに関係なく、2分の1ずつ分配されるのが一般的です。ただし、夫婦の片方の特別な能力によって形成された資産などは、例外的に事情を考慮して割合が修正されることもあります。

マイナスの財産も財産分与の対象になる

夫婦の共同生活を営むために生じたものであれば、借金や住宅ローンといったマイナスの財産も財産分与の対象です。ただし、夫婦の一方が自己のために借り入れた借金については、財産分与において考慮されない場合があります。たとえば、趣味のギャンブルによって作った借金などがこれにあたります。

プラスの財産とマイナスの財産が両方ある場合、プラスの財産からマイナスの財産を差し引いた残額を夫婦間で分配するのが一般的です。

財産分与の種類

夫婦間で財産分与を協議する際は、離婚となった原因や夫婦間の収入や年齢などを踏まえて財産の分配割合を決める必要があり、手続方法は大きく3つに分けられます。

清算的財産分与

清算的財産分与は、夫婦が共有財産を築く際の貢献度に応じて財産を分ける方法です。基本的には夫婦の貢献を2分の1ずつとし、共働きだけでなく、専業主婦の場合でも夫が働ける環境を整えたとして、同等の割合で財産を受け取れます。こういった背景から2分の1として受け取れることが広く適用されますが、夫婦の事情によっては必ずしも均等に分けるのが最良とは限りません。

扶養的財産分与

離婚後の生活が経済的に厳しくなる可能性がある配偶者に、より多くの共有財産を分与する「扶養的財産分与」という方法があります。これは特に、幼子の養育が必要でフルタイムの仕事が難しい場合や、高齢・健康問題により離婚後の就労が困難な場合に考慮されます。この分与によって、経済的に弱い立場の配偶者が離婚後も安定した生活を維持できるように配慮されます。

慰謝料的財産分与

「慰謝料的財産分与」とは、夫婦間の紛争において、慰謝料請求と財産分与の請求を同時に行う方法です。本来、慰謝料と財産分与は別の請求事項ですが、不倫やDVといった離婚原因がある場合、これに対する慰謝料を財産分与と一緒に請求することが適当とされています。これにより、慰謝料と財産分与をまとめて対応する形での調整が可能です。

共有名義のまま離婚するデメリット

単独で売却や賃貸などの活用ができない

共有名義の不動産を売却したり賃貸したりするときには共有者の同意が必要であるため、名義変更をしないと売却や賃貸する際に元配偶者の同意を得る必要があります。そのため、自分は不動産を売却したい・賃貸に出したいと思っても、相手方が納得しなければ売却も賃貸もできません。

ほかにも、増改築や不動産を担保とした借り入れなど、不動産の活用には基本的に共有名義人の同意が必要です。離婚した夫婦間では不動産の活用方法に関して意見が合わないことも多く、結局不動産が活用されることなく放置されてしまうことも少なくありません。

相続によって共有関係が複雑化する

共有者のどちらかが亡くなった場合、その持分は遺族に相続されます。たとえば、元配偶者Aが再婚し、再婚相手Bとの間に子Cがいた場合、Aの持分はBとCが相続することになります。そして、前述のとおり不動産の売却や賃貸その他の活用には共有者の同意が必要なので、この場合にはBやCの同意を得る必要があります。しかし、元配偶者の再婚相手や子とは面識がない場合の方が多いでしょう。このように、相続によって共有者が増えることで、共有関係がより複雑化するのです。

税金や維持費がかかる

不動産は固定資産税や都市計画税といった税金がかかるほか、状態を保つための維持費がかかります。管理業者に依頼している場合には、管理費も発生するでしょう。不動産を共有している限り、これらの維持費は分担するのが原則であるため、その不動産に自分が住んでいなかったとしても支払い義務は生じます。

また、相手方が支払いを拒否したまま連絡が取れなくなってしまった場合、自分1人で費用を負担することになります。不動産の税金や管理費は安くないので、1人ですべて支払うことは大きな負担になるでしょう。

不動産の共有名義状態を解消する方法

不動産の共有名義状態を解消する方法は主に「不動産に住むどちらかの単独名義へ変更」か「不動産の売却」のどちらかが挙げられます。次項ではそれぞれの手続方法について解説していきます。

不動産に住むどちらかの単独名義へ変更

離婚後に不動産に住み続けたい場合、共有名義の不動産を単独名義に変更するのが一般的です。ただし、手続は住宅ローンが残っているかによって異なります。

ローンがない場合の手続き

住宅ローンが完済されている不動産は、持分移転登記を行うことで単独名義にできます。たとえば、夫婦で異なる持分を所有している場合、一方の持分を相手に移転する形で手続きを進めます。なお、財産分与の際は原則として1：1の割合で行われるため、移転させた持分の金額分をなんらかの形で受け取る必要があります。たとえば、2000万円の持分を移転させた場合は、2000万円分の株や預貯金などになります。

ローンが残っている場合

住宅ローンがある場合は、まず金融機関と名義変更の交渉が必要です。金融機関の許可を得られれば、単独名義への変更が可能になります。もし、金融機関の同意なしに移転登記などを行うと契約違反とみなされ、ローンの残高すべてを一括で支払う請求が届く可能性があります。ローンの名義変更を認められるか否かは、金融機関によって異なりますが、名義変更前と同等の収入があるなど一定の条件が必要になります。

不動産の売却

離婚後に物件を活用する予定がない場合、物件を売却することで共有名義を解消し、公平な財産分与が可能です。ただし、不動産を売却する際は、住宅ローンの有無が重要になります。もし、住宅ローンが残っている場合は、アンダーローンかオーバーローンかを確認しましょう。

アンダーローンの場合は不動産を売却した額で住宅ローンを完済し、残額を夫婦間で分配できます。ただし、オーバーローンの場合は不動産の売却を金融機関に認めてもらえない傾向があります。そのため、預貯金からローンの残債を返済するなどの手続が必要になります。売却後、ローンも返済するといった場合は金融機関への支払いが継続することとなり、夫婦間でのプラスの資産となる分配はできないことを認識しておきましょう。

共有財産を財産分与する手続の流れ

共有名義の不動産などを財産分与する手続の流れはとおりです。

共有財産の整理

財産分与を行う前に、まずは財産分与の対象となる共有財産を整理する必要があります。この整理した共有財産の一覧を「財産目録」に記す必要がありますが、形式上の決まりはなく、夫婦間で取り決めたものでも差し支えありません。国税庁で雛形を用意しているので、活用するのもよいでしょう。

なお、前述のとおり、財産分与の対象となるのは、結婚生活後に夫婦間で形成したプラス・マイナス問わず、すべての財産となります。そのため、結婚前からある個人の預貯金や親から譲り受けた財産は、財産分与の対象外となります。財産分与の対象か否かについては以下をご参照ください。

財産分与のリストアップや財産目録の作成は、司法書士や弁護士に依頼することが可能です。財産の整理や対象外との振り分けが面倒などあれば、専門家に依頼することを検討してみても良いでしょう。

参照：国税庁：「財産目録」の書き方

金融機関へ連絡（共有不動産に住宅ローンが残っている場合）

共有名義の不動産に住宅ローンが残っている場合、名義変更などには金融機関の同意が必要です。無断で名義人変更や契約者の転居を行うと、契約違反となり、残債の一括返済を求められる可能性があります。財産分与の前に金融機関と「今後の主債務者」「連帯保証人の変更」について相談しておくことが重要です。住宅ローンが残っている場合、以下の契約のどれであるかも確認しておきましょう。

共有財産について協議

前述したように、財産分与の分配割合は2分の1ずつで分配するのが原則となっています。そのため、リストアップした共有財産は2分の1ずつで分配する分け方を夫婦間で話し合いましょう。なお、扶養的財産分与や慰謝料的財産分与に基づいて財産を分配する場合、割合が必ずしも2分の1になるとは限りません。分配割合は夫婦間の話し合いで決定されるため、双方が納得できるように進めていくことが重要です。

離婚協議書の作成

話し合いだけでは後々のトラブルを防ぎきれないため、財産分与の際には「離婚協議書」を作成するのが賢明です。離婚協議書は、離婚条件を整理して夫婦双方が確認・合意するための文書です。一方のみで作成することはできず、必ず夫婦間の合意のもとに作成します。また、書式に法律上の決まりはないため、自由に作成できます。

財産分与による名義変更でかかる費用

財産分与による名義変更にかかる費用として、税金関係その他の費用の金額について解説します。司法書士に依頼するかどうかは任意ですが、手間をかけることなく正確に手続を行いたい場合には司法書士に依頼するのがよいでしょう。

税金

不動産の名義変更にかかる主な税金は、以下のとおりです。

なお、贈与税や不動産取得税が発生するのは、贈与税を免れるために不正な離婚が行われた場合などに限られるため、基本的には財産分与の際に課税されることはありません。そのため、ここでは登録免許税と譲渡所得税の計算方法のみ詳しく解説します。

また、譲渡所得税は離婚時の不動産の時価が購入時の時価より高額な場合にのみ課税されます。マイホームの場合には3000万円の控除が適用されるので、離婚時の時価が購入時より3000万円以上高い場合でなければ譲渡所得税は発生しないことになります。

登録免許税

財産分与によって不動産の名義変更を行う場合、登録免許税は、課税標準×税率（2.0％）で計算できます。不動産の課税標準は、固定資産課税明細書の価格から1000円未満を切り捨てた金額です。

譲渡所得税

譲渡所得税は、課税対象額に一定の税率をかけて計算します。譲渡所得税の課税対象額は、マイホームの3000万円控除を考慮すると以下の式で計算できます。

上記の計算式で課税対象額がプラスになった場合、以下の税率をかけて譲渡所得税の額を計算します。

たとえば、課税対象額が2000万円で所有期間が10年であった場合、譲渡所得税は以下の金額になります。

その他の費用

そのほかにも、以下のような必要書類の発行手数料がかかります。

必要書類	手数料
登記事項証明書	480～600円
住民票の写し	200～300円
固定資産評価証明書	200円～400円
印鑑登録証明書	200円～300円
戸籍謄本	450円

また、名義変更を司法書士に依頼する場合、おおよそ2万〜9万円の司法書士報酬がかかります。

協議離婚が円満に成立して共有名義の不動産を単独名義に移す場合など、単純なケースであれば問題ありませんが、相続が絡むような複雑な事案であれば司法書士に依頼して手続をするのがおすすめです。

財産分与による名義変更での注意点

財産分与による名義変更での注意点を紹介します。これらの注意点を踏まえたうえで、共有名義の不動産の取り扱いについては慎重に検討しましょう。

自己の持分のみの売却はトラブルになるリスクあり

共有不動産の売却には共有者全員の同意が必要ですが、自己の持分のみの売却であれば共有者の同意は必要ありません。そのため、もし不動産の売却について相手方の同意が得られない場合、自己の持分のみ売却するという選択肢もあります。

ただし、自己の持分を買取業者に売却すると、共有者に迷惑がかかる可能性が高いので注意しましょう。

なぜなら、買取業者が持分を買い取る場合、最終的にはその不動産の所有権をすべて取得することを目的としているため、持分を買い取ったらほかの共有者に対して強引に持分の購入を持ちかけるケースもあるからです。

そのため、持分のみを売却する場合でも、事前に相手方と話をしたうえで決定することをおすすめします。

共有物分割請求は売却代金が大幅に下がることも

不動産の共有状態を解消したい場合には、ほかの共有者に対して共有物分割請求を行うことが可能です。共有物分割請求には法的強制力があるため、協力的でない元配偶者に対しても共有状態解消のための話し合いを促すことができます。

また、話し合いでは解決できなかった場合、共有物分割請求訴訟を提起して不動産の処遇を決めることも可能です。

ただし、判決によって不動産が競売にかけられた場合、売却代金が相場より大幅に下がってしまう可能性があります。そのため、共有物分割請求訴訟は共有状態を解消するための最終手段として念頭においておくとよいでしょう。

離婚時の共有名義変更でお困りなら司法書士へ

離婚時に夫婦共有の不動産があると財産分与が複雑になり、トラブルが発生しやすいので注意が必要です。また、共有名義の不動産は利活用がしにくい、相続でもめやすい、元配偶者との関係が継続してしまうといったさまざまなデメリットがあるので、離婚時に名義変更をしておくことをおすすめします。

法務局での名義変更手続は慣れていないと手間がかかりますが、司法書士に依頼すれば手間なく確実に名義変更を行えます。時間に余裕がなく、手続に手間をかけたくない方は、司法書士に依頼して名義変更を行うことをおすすめします。