離婚時の財産分与における共有名義の不動産について解説

離婚時の財産分与とは

財産分与とは、夫婦が婚姻生活の中で協力して築いた財産を、離婚の際に貢献度に応じて分配することです。財産分与は法律に定められた権利であり、夫婦の一方は相手方に財産分与を請求できることが民法にも明記されています。

財産分与をするうえでは、名義や持分の割合、どちらの収入によって得た財産であるかなどに関係なく、2分の1ずつ分配されるのが一般的です。ただし、夫婦の片方の特別な能力によって形成された資産などは、例外的に事情を考慮して割合が修正されることもあります。

財産分与の対象となる共有財産

財産分与の対象となる共有財産としては、次のようなものがあげられます。

これらの財産が婚姻期間中に築かれたものであれば、共有名義・単独名義を問わずすべて財産分与の対象となります。なお、本記事ではこの中でも共有名義の不動産について詳しく解説していきます。

マイナスの財産も財産分与の対象になる

夫婦の共同生活を営むために生じたものであれば、借金や住宅ローンといったマイナスの財産も財産分与の対象です。ただし、夫婦の一方が自己のために借り入れた借金については、財産分与において考慮されない場合があります。たとえば、趣味のギャンブルによって作った借金などがこれにあたります。

プラスの財産とマイナスの財産が両方ある場合、プラスの財産からマイナスの財産を差し引いた残額を夫婦間で分配するのが一般的です。

不動産を共有名義のまま離婚するデメリット

離婚時に不動産を財産分与する場合、不動産の名義変更が必要になるケースがあります。たとえば、婚姻時に購入した共有名義の持ち家に離婚後は妻が住み続けることになった場合、不動産を共有名義から妻の名義へと変更する必要があります。

ただし、名義変更は義務ではありません。つまり、財産分与によって名義人ではない方が不動産を受け取ることになっても、名義変更せずにそのままの状態にしておくこともできます。もっとも、離婚後も名義変更を共有名義のままにしておくとさまざまなデメリットがあるので、具体的にどのような状況に陥ってしまうのかを解説します。

単独で売却や賃貸などの活用ができない

共有名義の不動産を売却したり賃貸したりするときには共有者の同意が必要であるため、名義変更をしないと売却や賃貸する際に元配偶者の同意を得る必要があります。そのため、自分は不動産を売却したい・賃貸に出したいと思っても、相手方が納得しなければ売却も賃貸もできません。

ほかにも、増改築や不動産を担保とした借り入れなど、不動産の活用には基本的に共有名義人の同意が必要です。離婚した夫婦間では不動産の活用方法に関して意見が合わないことも多く、結局不動産が活用されることなく放置されてしまうことも少なくありません。

相続によって共有関係が複雑化する

共有者のどちらかが亡くなった場合、その持分は遺族に相続されます。たとえば、元配偶者Aが再婚し、再婚相手Bとの間に子Cがいた場合、Aの持分はBとCが相続することになります。そして、前述のとおり不動産の売却や賃貸その他の活用には共有者の同意が必要なので、この場合にはBやCの同意を得る必要があります。しかし、元配偶者の再婚相手や子とは面識がない場合の方が多いでしょう。このように、相続によって共有者が増えることで、共有関係がより複雑化するのです。

税金や維持費がかかる

住宅ローンの契約違反になる可能性がある

住宅ローンは、契約者の収入や信用情報などをもとに金融機関が審査を行うため、基本的に名義変更は認められません。無断で名義変更を行うと契約違反とみなされて、残債務の一括返済を求められることもあります。

住宅ローンを組んでいる場合、名義変更の際には必ず金融機関と相談する必要があります。新しく名義人となる人が現在の契約者と同等の返済能力を有しており、安定した収入が見込めると判断されれば、名義変更できる可能性もあるでしょう。

ただし、名義変更が認められる要件は比較的厳しいため、相談すれば必ずしも名義変更が認められるというわけではありません。

共有名義の不動産の変更手続

不動産の共有名義を解消するための手続は以下のとおりです。基本的には不動産の名義変更は法務局で手続ができますが、名義変更においては住宅ローンの問題があります。そこで、住宅ローンによって名義変更ができない場合の対処法もあわせて解説します。

単独名義にする

離婚時に夫婦共有の不動産を財産分与する際、トラブルを避けるためにどちらか一方の単独名義に変更することが望ましいです。共有名義を単独名義にするには、住宅ローンの有無で対応が異なります。

住宅ローンが残っていない場合は所有権移転登記を申請し、登録免許税を支払えば単独名義となります。ただし、住宅ローンが残っている場合は借り入れ先の金融機関に単独名義になる旨の了承を得る必要があります。

単独名義にするメリットとしては、名義人が離婚後も家に住み続けられる点があります。たとえば子の学校や仕事の都合でそのまま住み続けたい場合に有利です。

デメリットとしては、名義変更時に税金や手数料がかかる点や、住宅ローンが残っている場合には経済的な負担が増える可能性があります。特に、住宅ローンを一本化する場合、収入が安定していないと審査に通らない可能性が高まります。

不動産の売却

名義変更のための対処法とは異なりますが、住宅ローンの一括返済や借り換えが難しい場合、不動産の売却も検討しましょう。

前述のとおり、離婚後も共有名義の不動産を持ち続けることにはさまざまなデメリットがあるものの、住宅ローンの問題があるため名義変更できないケースも少なくありません。その場合、不動産を売却することで共有名義の問題を解決するという選択肢もあります。

ただし、不動産の売却には共有者全員の同意が必要であるため、相手方が売却に反対すれば売却はできません。

また、住宅を売却した資金ではローンが完済できない場合もあり、そうなると不動産を手放すことになるうえにローンも残ってしまうので、売却は慎重に検討しましょう。

住宅ローンの完済

住宅ローンを完済すればローンの契約に拘束されることもないので、名義変更の問題はなくなります。残債を一括で完済するか、一括での返済ができない場合にはローンの完済を待ってから名義変更を行いましょう。

一括返済できるかどうかは残債務の額や収入額、資産状況などによって異なりますが、早く名義変更をするためには繰り上げ返済など行うなどして少しでも早く完済を目指すのが有効です。

住宅ローンの借り換え

一括返済が難しく、ローンの完済にはまだ年数がかかるという場合、住宅ローンを借り換えるという方法もあります。住宅ローンの借り換えとは、新たに名義人となる人がほかの金融機関で住宅ローンを組み直し、前のローンの残債務を一括で返済することです。

もっとも、住宅ローンの借り換えも審査が厳しく、基本的には新規の契約者がもとの契約者と同水準の収入でなければ審査を通過するのは難しいでしょう。

財産分与による名義変更でかかる費用

財産分与による名義変更にかかる費用として、税金関係その他の費用の金額について解説します。司法書士に依頼するかどうかは任意ですが、手間をかけることなく正確に手続を行いたい場合には司法書士に依頼するのがよいでしょう。

税金

不動産の名義変更にかかる主な税金は、以下のとおりです。

なお、贈与税や不動産取得税が発生するのは、贈与税を免れるために不正な離婚が行われた場合などに限られるため、基本的には財産分与の際に課税されることはありません。そのため、ここでは登録免許税と譲渡所得税の計算方法のみ詳しく解説します。

また、譲渡所得税は離婚時の不動産の時価が購入時の時価より高額な場合にのみ課税されます。マイホームの場合には3000万円の控除が適用されるので、離婚時の時価が購入時より3000万円以上高い場合でなければ譲渡所得税は発生しないことになります。

登録免許税

財産分与によって不動産の名義変更を行う場合、登録免許税は、課税標準×税率（2.0％）で計算できます。不動産の課税標準は、固定資産課税明細書の価格から1000円未満を切り捨てた金額です。

譲渡所得税

譲渡所得税は、課税対象額に一定の税率をかけて計算します。譲渡所得税の課税対象額は、マイホームの3000万円控除を考慮すると以下の式で計算できます。

上記の計算式で課税対象額がプラスになった場合、以下の税率をかけて譲渡所得税の額を計算します。

たとえば、課税対象額が2000万円で所有期間が10年であった場合、譲渡所得税は以下の金額になります。

その他の費用

そのほかにも、以下のような必要書類の発行手数料がかかります。

必要書類	手数料
登記事項証明書	480～600円
住民票の写し	200～300円
固定資産評価証明書	200円～400円
印鑑登録証明書	200円～300円
戸籍謄本	450円

また、名義変更を司法書士に依頼する場合、おおよそ2万〜9万円の司法書士報酬がかかります。

協議離婚が円満に成立して共有名義の不動産を単独名義に移す場合など、単純なケースであれば問題ありませんが、相続が絡むような複雑な事案であれば司法書士に依頼して手続をするのがおすすめです。

財産分与による名義変更での注意点

財産分与による名義変更での注意点を紹介します。これらの注意点を踏まえたうえで、共有名義の不動産の取り扱いについては慎重に検討しましょう。

自己の持分のみの売却はトラブルになるリスクあり

共有不動産の売却には共有者全員の同意が必要ですが、自己の持分のみの売却であれば共有者の同意は必要ありません。そのため、もし不動産の売却について相手方の同意が得られない場合、自己の持分のみ売却するという選択肢もあります。

ただし、自己の持分を買取業者に売却すると、共有者に迷惑がかかる可能性が高いので注意しましょう。

なぜなら、買取業者が持分を買い取る場合、最終的にはその不動産の所有権をすべて取得することを目的としているため、持分を買い取ったらほかの共有者に対して強引に持分の購入を持ちかけるケースもあるからです。

そのため、持分のみを売却する場合でも、事前に相手方と話をしたうえで決定することをおすすめします。

共有物分割請求は売却代金が大幅に下がることも

不動産の共有状態を解消したい場合には、ほかの共有者に対して共有物分割請求を行うことが可能です。共有物分割請求には法的強制力があるため、協力的でない元配偶者に対しても共有状態解消のための話し合いを促すことができます。

また、話し合いでは解決できなかった場合、共有物分割請求訴訟を提起して不動産の処遇を決めることも可能です。

ただし、判決によって不動産が競売にかけられた場合、売却代金が相場より大幅に下がってしまう可能性があります。そのため、共有物分割請求訴訟は共有状態を解消するための最終手段として念頭においておくとよいでしょう。

離婚時の共有名義変更でお困りなら司法書士へ

離婚時に夫婦共有の不動産があると財産分与が複雑になり、トラブルが発生しやすいので注意が必要です。また、共有名義の不動産は利活用がしにくい、相続でもめやすい、元配偶者との関係が継続してしまうといったさまざまなデメリットがあるので、離婚時に名義変更をしておくことをおすすめします。

法務局での名義変更手続は慣れていないと手間がかかりますが、司法書士に依頼すれば手間なく確実に名義変更を行えます。時間に余裕がなく、手続に手間をかけたくない方は、司法書士に依頼して名義変更を行うことをおすすめします。