抵当権抹消登記の費用はいくら？ケース別の相場や自分で手続を行う流れや注意点などを解説

抵当権抹消登記でかかる費用とは

抵当権抹消登記でかかる費用は、登録免許税として1000円（土地の所有権や敷地権が建物とセットの場合は2000円）かかるほか、事前・事後の調査費用として同じく1000円程度です。住所・氏名変更を伴う場合はさらに1000円から3000円未満程度、所有者の死亡に伴う相続手続なら数千円から数万程度、別にかかります。

はじめに費用の内訳を示すと、次のようになります。

抵当権抹消登記の費用の内訳	相場・目安
登録免許税	1000円～2000円
事前・事後の調査費用	1000円前後
住所・氏名の変更を伴うとき	登録免許税（1000円～2000円程度） 書類収集費用（数百円程度）
所有者が亡くなったとき	登録免許税（固定資産税評価額の0.4％） 書類収集費用（数千円程度）

ほかにも、抵当権抹消を必要とする状況を挙げながら、最低限かかる費用に絞って確認してみましょう。

ローン完済時にかかる抹消費用

住宅ローンなどの完済を機に抵当権を抹消する際には、少なくとも、登録免許税として不動産1個あたり1000円の費用がかかります。戸建物件につき土地の権利ごと手続する場合や、マンションのように敷地権と区分所有権がセットになっている状態で手続する場合は、土地と建物でそれぞれ1個としてカウントし、登録免許税は計2000円となります。

住所・氏名の変更を伴う場合の抹消費用

抵当権設定者（不動産の所有者）の氏名や住所に変更がある場合は、抵当権抹消登記に先立ち、変更登記を完了させなくてはなりません。氏名や住所の変更登記にかかる費用は、抵当権設定登記と同額です。たとえば、転居した状態でマンション（敷地権＋区分所有権）の抵当権抹消登記を行おうとすると、住所変更登記で2000円、抵当権抹消登記で2000円の計4000円が登録免許税として必要になります。

所有者が亡くなった場合の抹消費用（登録免許税）

所有者が亡くなり、相続が発生した場合、抵当権抹消登記の前に相続登記が必要です。相続登記の登録免許税は、原則として固定資産税評価額の0.4％とされます。計3000万円の土地および建物を相続したケースを考えると、まず相続登記の際に12万円、続いて抵当権抹消登記の際に2000円が必要となるため、登録免許税は計12万2000円かかります。

登録免許税以外にかかる費用

ここまでは登録免許税について解説しましたが、上記以外の費用も当然あります。登記事項証明書による事前調査・事後調査の費用や、場合によっては抵当権抹消登記のための書類収集費用も発生します。詳しくは後述で解説します。

司法書士報酬

抵当権抹消登記を司法書士へ依頼する場合、かかる費用の目安は、おおよそ2万円から9万円程度が相場になっています。下記は日本司法書士会連合会が全国の司法書士に抵当権設定登記の報酬額についてアンケートをまとめたものです。なお、手続の詳細によって金額が変動する場合も大いにあるので、あくまで参考程度に留めて、気になる事務所があれば都度かかる費用を確認することをおすすめします。

地区	低額者10％の平均	全体の平均値	高額者10％の平均
北海道地区	2万1920円	4万1236円	6万9810円
東北地区	2万4646円	4万1219円	7万9372円
関東地区	2万8936円	4万7806円	8万3326円
中部地区	2万8942円	4万5070円	7万6466円
近畿地区	2万9129円	5万4505円	8万5484円
中国地区	2万6443円	4万3788円	7万2560円
四国地区	2万9714円	4万4064円	6万9450円
九州地区	2万7604円	4万1798円	6万4579円

※参照：報酬アンケート結果（2018年（平成30年）1月実施）｜日本司法書士会連合会

費用を負担するのは誰か

抵当権抹消登記に必要な費用は、ケースによって負担者が異なります。ローンを完済した場合、不動産を売却する場合、所有者が亡くなった場合など、状況に応じて費用負担者が決まります。ここでは、それぞれのケースにおける費用負担者とその理由、費用負担を軽減する方法などについて詳しく説明します。

ローン完済時の費用負担者＝所有者

ローンを完済した場合、抵当権抹消登記の費用は原則として所有者が負担します。抵当権設定に関する契約書において、所有者が抵当権抹消登記の義務を負うことが定められるのが一般的であるためです。もっとも、費用を負担してくれる金融機関がないわけでもありません。この点については、事前に金融機関との間で取り決めておくことが重要です。

不動産売却時の費用負担者＝売主

不動産を売却する際、抵当権抹消登記の費用は売主が負担するのが一般的です。これは、買主から「権利を完全に取得するための費用」をもらっている以上、金融機関に権利がある状態の不動産を引き渡すわけにはいかないといった事情によるものです。ただ、やはり、買主との交渉次第では、費用負担を分けたり、買主が全額負担したりする余地がないわけではありません。費用負担の取り決めは、売買契約書に明記しておきましょう。

所有者が亡くなったときの費用負担者＝相続人

所有者が亡くなって相続が発生したケースだと、抵当権抹消登記の費用は当然に相続人が負担しますが、複数いる場合は「誰が・どの程度の割合で負担するのか」が問題です。この点については、遺言書があればその内容に従い、遺産分割協議による取得なら協議で取り決めます。一般的には、不動産を取得する人が単独で負担するか、複数人で取得する場合には頭数で按分して負担するものとします。

抵当権抹消の確認方法とその費用

抵当権抹消登記の有無や抹消完了を確認するのは、不動産の所有者にとって重要な作業です。何かの間違いで抵当権が残っていると、土地や建物の活用の計画に支障をきたす恐れがあるためです。ここでは、抵当権抹消の有無を確認する方法と、その際に必要な登記簿謄本の取得費用について詳しく説明します。

抵当権抹消の有無を確認する方法

抵当権抹消の有無を確認するには、登記簿の写しである「登記事項証明書」を請求する方法が、もっとも確実です。抵当権者（融資を受けた金融機関）に問い合わせるのも方法としてあり得ますが、結局のところ、照会を受けた先でも登記簿を確認するわけで、かえって遠回りになってしまうと言えます。

登記事項証明書は、全国の法務局の窓口で請求できるほか、登記情報提供サービスを通じてインターネット上で請求を完結させることも可能です。手元に届いたら、権利部（乙区）をチェックしてみましょう。「〇番抵当権設定」と書かれていれば、抵当権設定登記があります。〇番抵当権設定の欄にアンダーラインが引かれ、別の枠に「〇番抵当権抹消」とあれば、抹消が完了しています。

事前・事後調査の取得費用

重要だと説明したように、抵当権に関する手続を行おうとする際は、登記事項証明書による事前・事後の調査が欠かせません。そこで発生するのが、1件の手続あたり計2通分の登記事項証明書の取得費用です。

登記事項証明書の取得費用は、現在、オンライン請求がもっともお得となっています。1通あたりの費用は以下の通りです。

ここから言えるのは、登記情報提供サービスの扱いがわかってさえいれば、調査費用は480円×2=960円と最安になる点です。反対に、オンライン請求の方法が不明で、調査を窓口で行おうとする場合、600円×2=1200円の費用がかかります。わずかな違いではありますが、節約を意識する場合は気にかけたいところです。

自分で抵当権抹消登記を行う際の手順と必要書類

抵当権抹消登記は、司法書士に依頼するのが一般的ですが、自分で手続を行うことも可能です。ただし、手続の流れや必要書類を十分に理解しておかないと、登記が完了せず、時間と費用を無駄にしてしまう恐れがあります。ここでは、自分で抵当権抹消登記を行う際の手順と必要書類について詳しく説明します。

抵当権抹消登記を自分で行う際の手続の流れ

自分で抵当権抹消登記を行う際は、事前調査で得た登記事項証明書を活用し、まずは登記の目的を「〇番抵当権抹消」とする登記申請書を作成します。抵当権者からも必要書類を受け取り、不動産の所在地を管轄する法務局・登記所へ必要書類を提出すれば、その後2週間程度で手続完了の通知が届きます。申請は、必要書類に戸籍謄本を含まない場合、オンラインでも可能です。

抵当権抹消登記の必要書類

抵当権抹消登記の必要書類には、自分で用意するもの・債権者に用意してもらうものの2種類が存在します。とくに、債権者からもらう書類は、抵当権抹消を証明するための重要な提出物だと言えます。一覧にすると、次のとおりです。

抵当権抹消登記を放置するデメリット

抵当権抹消登記をしないまま放置するのは、不動産の所有者にとって極力避けるべき状況です。不動産の売却ができなくなったり、新たな融資を受けられなくなったりするだけでなく、ある日突然権利を失うリスクも存在し続けてしまうためです。

不動産の売却ができない

抵当権が設定されたままの不動産の売却は、ほとんど不可能だと言わざるを得ません。抵当権（債権回収のため競売にかける権利）がある以上、買主そのほかの第三者にとって、対象の不動産の権利を完全に自由にできるとは言えないからです。結果、思い立ったとき・資金が必要なときにすぐ売却手続に移ることができず、流動性が低下し、直接的ではないにしろ、所有者も経済的な損失を被ることになります。

新たに担保に入れた上での融資が断られる

抵当権が設定されたままの不動産を、新たな融資の担保に入れようとしても、金融機関から融資を断られる可能性が高くなります。前提として、抵当権は複数設定できますが、競売による回収を図るときは、先に登記されている権利が優先されます。融資する金融機関にとっては、先順位の抵当権がある以上、万一の滞納時、不動産の価値相当分の回収ができるとは言えません。このような理由から、抵当権のある不動産を新たに抵当に入れるのは敬遠されます。

自己活用中も競売のリスクが存在し続ける

抵当権が設定されたままの不動産を自分で活用するにしても、競売のリスクが存在し続けるのは考えものです。きちんと残高証明書で「完済できている」と確認した場合はまだしも、そのような確認がない場合、気付かないところで利息が膨らむなどして、督促から強制執行・差し押えに移られないとも限りません。いずれにせよ、相続が発生するときに抵当権抹消は必要となるため、子や孫らの負担となる点も見逃せないでしょう。不要になった抵当権は抹消する、それが鉄則です。

抵当権抹消登記における費用面の注意点

抵当権抹消登記を行う際には、登記手続に直接かかる費用だけでなく、状況に応じて必要な書類の取得費用なども考慮しなければなりません。また、抵当権抹消登記の費用は、税務上、譲渡費用として扱えないことにも注意が必要です。ここでは、抵当権抹消登記における費用面の注意点について、詳しく説明します。

状況別にかかる書類収集のための追加費用

抵当権抹消登記を行う際の必要書類は、先だって行うべき手続によって異なります。住所・氏名の変更を伴うならその証明を、所有者が亡くなった場合は戸籍関係書類などの相続登記に必要な書類を、それぞれ準備します。正確な費用の内訳を知りたい場合、これらの収集にあたる追加費用も考慮にいれるべきです。

そうは言っても、住所・氏名変更を伴う際の書類収集にかかる追加費用は、高くてもせいぜい1000円程度といったところでしょう。問題は相続登記を必要とするケースで、関係者全員分の戸籍を必要とする点から、1万円近くに及ぶこともあります。もっとも、抵当権抹消登記というよりも、むしろ相続手続に伴う費用と見るべきではあります。

抵当権抹消登記の費用は譲渡費用にならない

不動産を売却した場合、譲渡所得税の申告が必要となりますが、このとき、譲渡費用として仲介手数料・測量費用・印紙代などを計上することができます。ただ、抵当権抹消登記の費用は、譲渡費用には該当しません。不動産の売買とは直接関係のない手続であるため、異なる扱いになるのです。課税される価格から控除できない以上、抵当権抹消登記の費用をかけすぎるわけにはいかない点は、念頭に入れておくと良いでしょう。

抵当権抹消登記は司法書士への依頼が確実

抵当権抹消登記では、登録免許税として1000円および2000円は最低限必要となります。事前・事後の調査費用や、必要がある場合に行う住所・氏名の変更登記の費用が加わると、最大で5000円程度になるでしょう。所有者が亡くなったのを機に抵当権抹消登記をする場合は、別途、登録免許税を中心とする相続登記の費用を鑑みる必要があります。

抵当権抹消は、不動産から十分な利益を得るために必要不可欠だと言えます。漏れてしまった場合、状況によっては、多額の経済的損失を被りかねません。高いと感じても、不安がある場合は、司法書士に依頼するのが確実です。