離婚による不動産・住宅ローンの名義変更の流れや注意点を解説

離婚・財産分与による不動産の名義変更とは

財産分与で不動産の名義変更をしなければならない場合がありますが、名義変更はローン絡みのトラブルの原因となることがよくあります。このようなトラブルを避けるためにも、まずは財産分与や不動産の名義変更について詳しく理解しておきましょう。

財産分与とは

財産分与とは、夫婦が婚姻期間中に協力して築いた財産を離婚の際に清算することです。結婚生活を営むなかで取得した財産は、基本的にすべて夫婦の共有財産となり、どちらか片方の名義になっていたとしても財産分与の対象となります。

財産分与の対象となる共有財産としては、次のようなものがあげられます。

財産分与の対象となるのは婚姻中に夫婦共同で築いた財産なので、婚姻前から持っていた財産は対象になりません。たとえば、結婚前から保有していた預貯金や、相続によって取得した財産などは財産分与の対象外です。

財産分与の方法は基本的に夫婦同士で決めるものであり、裁判で争って離婚する場合などを除けば当事者間で自由に決められます。

マイナスの財産も財産分与の対象になる

財産分与の対象となるのはプラスの財産だけでなく、借金や住宅ローンなどマイナスの財産も含まれます。

そこで、住宅ローンが残った状態で離婚した場合、不動産の名義と住宅ローンの名義をどうするかという点が問題になります。

不動産の名義変更とは

ここでの不動産の名義変更とは、法務局で行う所有権移転登記手続を指します。離婚にともなう財産分与によって不動産の所有者が変更となった場合、法務局でこの手続を行う必要があります。

登記は第三者に対して所有権を主張するために必要な手続であり、登記手続を怠ると所有権を失うリスクがあります。そのため、財産分与によって不動産の所有者が変更する場合、忘れずに手続をしなければなりません。

住宅ローンの名義変更も必要

不動産の名義を変更しても、住宅ローンの債務者が変更されるわけではありません。なぜなら、住宅ローンの名義は金融機関から融資を受けるにあたっての契約者であり、登記簿上の名義とは無関係だからです。

そのため、住宅ローンの残債がある不動産を名義変更する場合、法務局での所有権移転登記手続に加えてローンの名義変更も必要となります。

離婚・財産分与で住宅ローンの名義変更をする方法

不動産の名義変更には住宅ローンの名義変更が必須ですが、住宅ローンの契約上、基本的に名義変更する際は金融機関の承諾が必要です。勝手に行うと、契約違反で住宅ローンの残債を一括返済しなければならなくなる場合もあるため、ここでは住宅ローンの名義変更をする方法を紹介します。

債務者の変更

債務者とは、住宅ローンを返済する義務がある人のことです。債務者は金融機関との交渉によって変更できる場合があり、債務者が変更できれば不動産の名義人も変更可能です。

ただし、新たに債務者となれるのは金融機関が「返済能力あり」と判断した人に限られます。なぜなら、住宅ローンは金融機関が債務者の返済能力や信用力を評価したうえで契約するものであり、債務者の変更は金融機関にとって貸し倒れリスクになるからです。

そのため、新たに債務者となれるのは、以前の債務者と同水準の収入がある人や住宅ローン相当以上の資産を持つ人などに限られます。

住宅ローンの借り換え

債務者が変更できなかった場合、住宅ローンを借り換えるという方法もあります。住宅ローンの借り換えとは、新たに名義人となる人がほかの金融機関で住宅ローンを組み、残債を支払うことです。新たに受けた融資で既存の住宅ローンが完済し、その後は新規の住宅ローンを支払っていくことになります。

住宅ローンの借り換えは、審査が通りにくいというデメリットがあります。債務者の変更と同じく、基本的に新規の契約者がもとの契約者と同水準の収入でない限り、審査は通りにくいでしょう。

たとえば、夫名義のローンを妻名義に借り換える場合、妻がパートなどで夫よりも収入が低く、目立った資産もないとなれば、審査が通らない可能性が高いといえます。

手続の流れ

離婚・財産分与による名義変更は、最終的には登記を管理している法務局で申請手続を行いますが、法務局へ申請する前に書類を収集・作成するなど事前準備が必要です。

手続の流れは、以下のとおりです。自分で手続を行う際の参考にしてください。

なお、内容によっては専門家でないと手続が難しい場合があり、手続の途中で断念して司法書士に依頼するケースも少なくありません。そのため、事前に手続の流れを確認したうえで、難しいと感じた場合には司法書士に依頼するのもおすすめです。

物件調査

名義変更する不動産の登記事項証明書を取得し、必要な情報を確認します。

登記事項証明書は土地であれば地番、家であれば家屋番号がわかれば取得可能です。地番や家屋番号は、権利証（登記識別情報）や固定資産税納税通知書などに記載されています。

税金の計算

不動産の財産分与で発生する税金としては、登録免許税と譲渡所得税があります。所有権移転登記をする際は登録免許税が必ず課税されますが、譲渡所得税は財産分与時の不動産の評価額が購入時の価格を上回っている場合にのみ発生します。

税金の計算方法については、のちほど詳しく解説します。

なお、財産分与では不動産取得税や贈与税は基本的に発生しません。ただし、財産分与で得た財産が常識の範囲を超える金額である場合や、贈与税を免れるために不正な離婚が行われた場合などは、例外的に贈与税が課税される場合もあります。

書類収集

住民票などの書類を収集しますが、ケースによって必要書類は異なります。そのため、自分で手続する場合は書類が揃った時点で一度法務局へ持参し、登記手続案内窓口でチェックしてもらうとよいでしょう。必要書類については、のちほど一覧にして紹介します。

書類作成

収集した書類をもとに、財産分与契約書や離婚協議書などの書類を作成します。財産分与契約書とは、財産分与の内容を明記して譲り受ける方と譲り渡す方の2名で署名押印した書面です。離婚協議書は、協議離婚する際に夫婦間で話し合って決めた条件を整理し、確認する書面です。

どちらも離婚当事者が任意に作成するものですが、不動産の名義変更の際には用意しておきましょう。

法務局へ申請

離婚・財産分与による名義変更手続に必要な書類が揃ったら、法務局へ提出して所有権移転登記手続を行います。所有権移転登記手続には登記申請書が必要なので、様式と記載例を法務局のホームページからダウンロードして記入しておきましょう。なお、全国の法務局の住所や電話番号は下記から確認できます。

必要書類

離婚にともなう不動産の名義変更には、以下の書類が必要です。

このうち、自分で作成する必要があるのは、登記申請書、財産分与契約書、離婚協議書の3点であり、それ以外は役所で発行可能な書類や役所から自宅に送付される書類です。必要書類の発行手数料に関しては、のちほど一覧表で紹介します。

かかる費用

財産分与における不動産登記には、以下のような費用がかかります。

所有権移転登記における登録免許税は、登録免許税=固定資産評価額×税率（2.0％）で計算できます。

譲渡所得税は、離婚時の不動産の時価が購入時の時価より高額な場合に課せられる税金であり、両者の差額が課税対象となります。たとえば、3000万円で購入した家が離婚時に時価4000万円になっていた場合、差額の1000万円が課税対象です。

譲渡所得税の課税対象額は、譲渡収入金額−（取得費＋譲渡費用）で計算し、所有期間に応じてそれぞれ以下の税率がかかります。

マイホームの場合には3000万円の控除が適用されるため、離婚時の時価が購入時より3000万円以上あがった場合以外課税されません。したがって、多くのケースでは譲渡所得税は発生しないと考えてよいでしょう。もし、司法書士へ手続を依頼した場合の報酬は、おおよそ2万～9万円に収まる場合が多いです。

そのほか、必要書類の発行手数料は以下のとおりです。

必要書類	手数料
登記事項証明書	480～600円
住民票の写し	200～300円
固定資産評価証明書	200円～400円
印鑑登録証明書	200円～300円
戸籍謄本	450円

名義変更をしないと発生するリスク・注意点

名義変更をしないまま家に住み続けることもできますが、名義変更をしないことによるリスクもあります。そこで、具体的にどのようなリスクがあり、どんな点に注意すればよいのかを解説します。

売却できないもしくは無断で売却される

共同名義の不動産は、名義人全員の合意がなければ処分できません。そのため、夫婦で共有名義の不動産を名義変更しなかった場合、自宅を売却する際に相手方の同意を得る必要があります。

一方、単独名義の不動産は名義人1人の意思で売買が可能です。そのため、婚姻時に相手方の単独名義で不動産を購入し、離婚後も名義変更しなかった場合、相手方に無断で売却されてしまうリスクがあります。

ローンの支払いが滞る

住宅ローンの返済義務は名義人にあり、名義人がローンを支払わなければ金融機関から差押えを受ける可能性があります。

離婚時に相手方がローンを支払うという約束をしていたとしても、その約束が守られる保証はありません。相手方の収入の変化で返済の余裕がなくなるなど、ローンの支払いが滞る理由はさまざま考えられるでしょう。

このように、名義変更しないことで最終的に家を失うリスクがあるということには留意が必要です。

所有権を主張できない

登記は第三者に対して所有権を主張するために必要な手続であり、権利を主張する人が複数いた場合は先に登記をした方が所有者であるとみなされます。そのため、相手方の単独名義になっている不動産を離婚後も名義変更しなかった場合、名義人である相手方に所有権を主張される可能性があります。

母子手当が受給できない

母子手当とは正式名称を児童扶養手当といい、両親が離婚・死別した場合などに支給される手当です。母子手当は、子を養育しているひとり親世帯に支給されます。母子手当の金額は自治体によって異なり、そこから子の人数と所得に応じて金額が10円単位で変動するしくみになっています。

なお、母子手当には所得制限があり、養育費や援助なども所得とみなされるので、元夫の名義になっている家に住み続けると、所得制限によって母子手当がもらえなくなる可能性があります。

離婚時の不動産の名義変更は司法書士にお任せ

不動産の名義は離婚の際に揉める原因となり、泥沼の争いになることも少なくありません。問題を放置すると金銭トラブルになるので、正しい知識を持って適切な名義変更をすることが重要です。

もっとも、実際に手続をするとなった場合、必要書類が多く準備や手続にも手間がかかります。そのため、名義変更ができず売却してしまうケースも少なくないので、そうなる前に一度司法書士に相談することをおすすめします。司法書士であれば、書類の収集や作成、法務局の申請まで基本的にすべて代行可能です。