土地の権利書を紛失しても相続登記できる？必要になるケースや手続方法・注意点を解説

相続登記に権利書は必要か？

権利書と登記識別情報は、どちらもそれを所持する人が不動産の登記名義人であることを証明する重要な書類や情報であり、相続手続や不動産の名義変更、相続登記においても役立ちます。それぞれの違いや特徴について詳しく解説します。

権利書とは

権利書は正式名称を「登記済権利証」といい、登記官による「登記済」の押印によって不動産の権利者であることを証明する書類です。売買や相続、贈与といった名義変更が行われる際や、新築した際に発行されるもので、所有権移転登記や所有権保存登記の完了後、登記名義人に権利書が返還されます。

権利書なしで相続登記は可能

通常、売買においては買主と売主が共同申請することで実質的に本人の意思が証明されていますが、相続の場合には当事者の意思で所有権が移転するわけではないため、本人の意思を証明する必要がありません。そのため、権利書がなくても相続登記手続はできます。

相続登記においては、戸籍や遺産分割協議書で相続の発生原因や相続人を証明することになり、権利書や登記識別情報がなくても登記の手続には特に影響しません。

登記識別情報とは

平成17年の不動産登記法改正以降は、権利書に代わって登記識別情報が発行されています。登記識別情報は、数字やアルファベットの組合せからなる12桁の符号で構成され、登記名義人に送付される登記識別情報通知に印字されています。

オンライン化にともなう法改正によって権利書の制度が無くなり、権利書に代わる本人確認手段として登記識別情報の制度が導入されました。登記識別情報は、権利書と同じく登記の真正性を確保するための重要な情報であり、第三者に登記識別情報が知られると悪用される危険もあるため、従来の権利書と同様に厳重に保管しておく必要があります。

権利書が必要になるケース

権利書は基本的に相続登記手続において必要ありませんが、ケースによっては権利書が必要な場合もあります。

相続人以外の人が遺贈によって不動産を取得した場合

相続人以外の人が遺贈によって不動産を取得し、相続登記を行うケースでは、遺贈の場合は通常の相続登記とは違い、被相続人と受遺者の共同申請という扱いになるので、被相続人が権利者であるとわかるよう権利書の添付が必要となります。

被相続人の住所を証明できない場合

被相続人の住民票の除票が取得できないケースでは、権利書が必要になることがあります。相続登記の際には、被相続人の住所が登記簿上の住所と一致している必要がありますが、住民票の除票がないと法務局での確認ができません。したがって、被相続人が不動産の所有者であることを証明するため、権利書の添付が求められます。

不動産を売却する場合

相続登記とは異なる手続ですが、不動産を売却する場合にも権利書または登記識別情報が必要です。相続人が相続税や固定資産評価証明書の確認後に売却を考えている場合は、登記識別情報通知書を含めた書類の準備が必要です。登記上の所有権移転をスムーズに行うため、相続手続と併せて権利書の保管も重要です。

権利書が必要になった場合の対処法

相続登記において権利書が必要な場合もあることを説明しましたが、登記済証や登記識別情報は紛失したら再発行できません。その場合、対処法がいくつかあるので、それについて解説します。

事前通知制度を利用する

事前通知制度とは、登記申請が行われた際に、登記官が登記名義人本人の意思に基づく申請であるかどうかを確認する制度です。登記名義人に対して事前通知を行うことで、なりすましなど不正な登記の防止を図っています。

事前通知制度を利用する場合、登記申請書に権利書や登記識別情報を提供できない理由を記載して、法務局へ提出します。事前通知は本人限定の受取郵便で郵送されるので、登記申請時に使用した実印を押印し、登記申請があったことおよびその内容が真実である旨を申し出ます。

事前通知制度には、通知が発送されてから2週間以内に返送しなければならないという期限があるので、書類を受け取ったらできるだけ早いうちに返送しましょう。

事前通知制度は費用がかからないため、権利書がない場合の対策としては最初に検討するのがおすすめです。

司法書士などに依頼して本人確認情報を作成してもらう

本人確認情報とは、申請者が不動産の所有者であると司法書士などの専門家が証明した書面のことです。本人確認情報は権利書の代わりとなるため、相続登記の手続の際に法務局へ提出することで、権利書がなくても相続登記手続を行うことができます。

本人確認情報を作成してもらう際は、司法書士などの専門家と事前に面談をし、運転免許証やマイナンバーカードなどの身分証明書による本人確認を行います。費用は依頼する専門家によっても異なるため一概には言えませんが、5万円～10万円程度です。

本人確認情報は、事前通知制度を利用するよりもスムーズに手間なく手続が行えますが、費用がかかるのがデメリットといえます。

公証人に本人確認してもらう

公証人から認証を得ることにより、本人確認を行うという方法です。公証人の前で登記申請書や委任状に署名・捺印し、間違いなく本人が作成した書類であるという認証を受けます。この認証を受けた書類を法務局に提出すれば、権利書がなくても登記申請手続を行うことができます。

公証人の本人確認を行う場合、認証手数料として3500円かかります。また、公証役場は一般的な役所と同じく平日の日中しか窓口が開いていないので、本人確認を受ける場合には開庁時間に合わせて手続を行う必要があります。

公証人の本人確認を行う場合、司法書士に依頼して手続をサポートしてもらうことも可能です。ただし、公証人による本人確認制度の利用は登記申請手続に伴って行われるのが一般的であり、公証人の本人確認のみでは依頼を受け付けてくれない可能性があります。

以上3つの対処法について、それぞれかかる金額と期間をまとめると、以下のようになります。

対処法	費用	期間
事前通知制度	無料	2週間程度
専門家の本人確認	5～10万円程度	当日
公証人の本人確認	3500円	当日

相続登記に必要な書類

相続登記には大きく分けて以下の3つのケースがあり、必要な書類はケースごとに異なります。

それぞれ必要となる書類について解説するので、相続登記を行う際の参考にしてください。

遺産分割協議による場合

遺産分割協議で決めた相続分に従って相続登記をする場合、以下の書類が必要です。

相続人全員の署名・押印がある遺産分割協議書を作成し、相続人全員の印鑑登録証明書も用意します。登記申請書は法務局公式サイトで様式と記載例をダウンロードできるので、登記申請までの間に作成しておきましょう。

また、誰が相続人であるかを明らかにするために、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本も必要です。生まれたときに入っていた戸籍からすべてが必要であり、場合によっては1つの自治体だけで用意できないため、収集に時間がかかる場合もあります。

相続関係説明図は、亡くなった方と相続人との関係がわかるよう親族関係を一覧にした図のことです。戸籍謄本などを参考にして自分で作成する必要があるので、こちらも相続登記の申請までに作成しておきましょう。

以上の書類を発行する手数料としては5000～1万円程度かかり、相続人の数が多いほど必要な書類も多いため、手数料が多くかかります。

法定相続分による場合

遺産分割協議によって相続分を決めるのではなく、法定相続分に従った割合で不動産を相続した場合、相続登記で以下の書類が必要です。

遺産分割協議による場合と異なる点は、遺産分割協議書と相続人の印鑑登録証明書が不要な点です。なぜなら、法定相続分は法律によって定められた遺産の相続割合なので、遺産分割協議書の内容に関係なく相続分が決まるからです。

また、印鑑登録証明書は遺産分割協議書の押印が本人によってなされたことを証明するために必要な書類なので、遺産分割協議書を提出しないのであれば印鑑登録証明書も必要ありません。

遺言による場合

遺言書の内容によって相続分が決まるケースでは、以下の書類が必要です。

このケースでは遺言によって指定された割合での相続登記を行うので、遺言書の提出が必須です。

遺言による相続登記では、すべての相続人の署名・押印を必要とせず、指定された相続人の情報のみで相続手続きを完了できます。また、遺言に贈与や遺贈の内容が含まれる場合は、別途必要な書類が求められるケースもあります。

権利証を紛失した場合で覚えておきたいポイント

権利証（登記識別情報）について、覚えておきたいポイントを解説します。

紛失しても権利関係には影響しない

権利証（登記識別情報）を紛失した場合でも、そのことで所有権や権利関係に直接的な影響はありません。権利証は、登記手続を行う際に必要な書類であり、所有権自体を証明するものではないからです。ただし、権利証がないと相続や売買における、登記変更の手続が複雑になるため、権利証が必要な場合は前述した別の申請方法を用いる必要があります。

権利書や登記識別情報は再発行不可

権利書や登記識別情報は、どちらも再発行ができません。ただし、登記識別情報は権利書と異なり、書面自体ではなく通知書に記載されたパスワードとなる文字列に価値があります。そのため、相続や贈与などの不動産取引に際し、登記済証がなくても番号の控えや写しがあれば、登記申請書とともに法務局で使用可能です。

権利書を紛失したら司法書士にご相談を

相続登記をするうえでは、基本的に権利書や登記識別情報は必要ありません。ただし、相続人以外の人が遺贈によって不動産を取得した場合や、被相続人の住民票の除票が取得できない場合など、例外的に必要となる場合もあります。

もし、権利書や登記識別情報がない場合、法務局の事前通知制度や司法書士による本人確認情報で代用が可能です。

今回解説した権利書や登記識別情報をはじめとして、相続登記では状況によって必要書類が異なります。権利書がない場合も適切かつスムーズに相続登記手続を行うために、少しでも不安な点があれば、司法書士に相談して手続の代行を依頼するのがおすすめです。