相続したマンションの名義変更（相続登記）の手続ポイントや必要書類、費用、かかる税金などを解説

マンションの相続登記（名義変更）とは

相続登記とは、登記簿上の不動産名義を亡くなった方から相続人に移す手続です。

国内の不動産に関する情報は登記簿に記され、法務局で管理しており、不動産の状態や権利の内容が変更したときは登記手続を行う必要があります。マンションの場合、登記は部屋ごとに記録されていて、登記事項証明書を取得すると敷地に関する情報も記載されています。

このような登記のシステムがあることで、登記簿謄本を請求すれば不動産の状態や権利の内容をいつでも確認できるしくみになっています。

マンションには敷地権付きマンションとそうでないマンションがあり、敷地権付きマンションでは建物と土地が一体となって登記されます。一方、敷地権付きではないマンションの場合、建物と土地の登記は別々に行われ、土地の登記は持分として記されます。

これまでの法律では相続登記は義務付けられていなかったのですが、令和6年4月1日より相続登記が義務化されました。義務化後は不動産を取得した相続人は3年以内に相続登記の申請をしなければならず、この申請を正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科されます。

マンション相続における登記手続までの流れ

マンションを相続したら、以下の流れで手続を行います。

自分で相続登記の手続を行う際は、こちらで紹介する手順に従ってひとつずつ手続を進めましょう。

遺言書の有無の確認および検認

相続が発生したら、まずは遺言書の有無を確認しましょう。遺言書には遺産分割の方法を指定する効力があり、遺言書があるとその内容に従って遺産分割されます。公正証書遺言であれば原本が公証役場で保管されており、自筆証書遺言であれば通常自宅や貸金庫などに保管されている場合が多いでしょう。

自筆証書遺言の場合は裁判所による検認が必要なので、発見した際は自分で開封しないよう注意してください。

相続人調査・財産調査

遺言書がない場合、相続人全員でどのように遺産分割を行うかを決める必要があるため、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍をすべて取得して、相続人を正確に特定する必要があります。一人っ子であっても前妻との間に子がいたり養子をとっていたりする場合があるので、念のために調査をしておくのがおすすめです。

財産調査では、預貯金や有価証券、不動産などの財産の有無を確認し、借金のようなマイナスの財産がないかどうかも把握しておきましょう。借金が高額である場合、相続放棄をするかどうか検討する必要もあります。

遺産分割協議

誰がどの遺産をどれくらいの割合で相続するか、相続人全員の協議で決定するのが遺産分割協議です。全員が話し合いに参加できれば一か所に集まる必要はなく、ビデオ通話などを利用して協議を行っても構いません。

遺産分割協議はお金が絡む問題なので感情的になりやすく、揉め事になる場合もあります。相続人が複数おり、普段関わりの少ない親族もいる場合、弁護士に依頼して協議を代理してもらうとよいでしょう。

遺産分割協議が完了したら、相続登記の申請時にも必要になる遺産分割協議書を作成します。

相続登記の手続

遺産分割協議書を作成したら、相続登記を行います。申請は相続による名義変更によって新たに不動産の所有者となる相続人が行い、登記申請書などの必要書類を登記所に提出します。

登記申請書は相続登記の際に提出する書類です。法務局公式サイトで様式をダウンロードし、記載例に沿って申請書を作成しましょう。そのほかの必要書類については、次で説明します。

相続税の申告

マンションは、相続税の課税対象財産に含まれます。相続が発生したら10か月以内に相続税の申告と納税を行う必要があります。相続税を計算する流れは、下記の通りです。

なお、相続税には「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」の基礎控除枠が用意されています。基礎控除内に相続財産が収まる場合には相続税はかかりません。相続税としてかかる費用や節税ポイントについてはのちほど詳しく解説します。

マンションの相続登記に必要な書類

相続登記をする際は、以下の書類が必要です。

必要書類は相続の内容によって異なる場合もあるので、その点を踏まえて以下ではそれぞれどのような書類であるかを簡単に解説します。

遺言書

遺言書の内容によって遺産分割の方法が決まるため、遺言書がある場合には相続登記の際に提出する必要があります。相続登記の手続をする前に、遺言書の有無を確認しておきましょう。

遺産分割協議書

遺産分割協議に相続人全員が合意したうえで、遺産分割の内容を正確に記載した遺産分割協議書を作成します。遺言書があれば遺言の内容によって相続分が決まるため、遺産分割協議書は不要です。

相続人の印鑑登録証明書

遺産分割協議書に押印したのが相続人本人であることを証明するため、印鑑登録証明書を提出します。こちらも遺言書がある場合には不要です。

登記申請書

登記申請書は自分で作成する必要があるので、法務局公式サイトで様式をダウンロードし、記載例に沿って申請書を作成します。

亡くなった方の出生から死亡までの戸籍（除籍）謄本

誰が相続人であるかを明らかにするために、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本を取得します。死亡が記載されている戸籍だけではなく、生まれたときに入っていた戸籍から亡くなった方の名前が入っている戸籍まですべて取得しましょう。

不動産を相続する人の住民票

不動産登記簿に記載する所有者の情報を正確に登記に反映させるため、住民票の写しが必要です。本籍や世帯主の欄も記載されたものが必要なので、これらが省略されていないものを取得しましょう。

相続人全員の戸籍謄本

相続人の範囲を特定するため、相続人全員の戸籍謄本が必要です。遺言書がある場合には遺言の内容で誰がマンションを相続するのか判断できるので、マンションを相続する人の戸籍謄本を用意すれば問題ありません。

亡くなった方の住民票の除票または戸籍の附票

亡くなった方の最後の住所を証明するために、住民票の除票を用意する必要があります。「除票」とは、死亡によって除かれた住民票のことです。住民票の除票は、戸籍の附票でも代用できます。

固定資産評価証明書

固定資産評価証明書は、登録免許税の計算に必要な課税価格がわかる書類です。登録免許税を計算する際に使用します。

相続関係説明図

相続関係説明図は家系図のようなものであり、亡くなった方と相続人との関係がわかるよう親族関係を線でつないで一覧にした図のことです。相続関係説明図は、戸籍謄本などを参考にして自分で作成する必要があります。

マンションの登記手続にかかる費用

マンションの相続登記にかかる費用と、付随して覚えておくべき税金について解説していきます。

登記手続にかかる費用

手続にかかる費用としては3つに分類されます。

登録免許税

相続登記の申請の際に法務局に納める税金です。固定資産評価額に1000分の4（0.4％）を乗じた額が登録免許税となります。

書類費用

戸籍謄本や住民票などをそろえる際に市区町村役場に支払う発行手数料で、基本的には1通数百円程度です。相続人や手続を行う状況によって費用額に差が出ますが、おおむね1万円程に収まることが多い傾向にあります。

司法書士報酬

司法書士報酬は司法書士によって異なりますが、おおよそ約3～12万円とされています。もし金額が気になる場合は事前に聞いてみるのがよいでしょう。

※参照：司法書士の報酬と報酬アンケートについて（平成30年1月）」｜日本司法書士連合会

相続税について

相続税はすべての遺産に課税されるわけではなく、遺産の総額が基礎控除額を超える場合に申告義務が生じます。

相続税の計算方法

相続税は以下の式で算出することができます。

相続税評価額

相続税評価額とは、遺産の時価評価額のことで、土地や建物、株式、預貯金など、相続対象となるすべての財産を評価した総額です。評価方法は資産の種類ごとに異なり、国税庁の基準に基づいて計算されます。

控除額

控除額とは、相続税の計算において差し引かれる金額のことです。基礎控除額が代表的で、「3000万円＋600万円×法定相続人の数」が基礎控除額として設定されています。控除額を引いた後の金額が課税対象となります。

税率

税率とは、相続税評価額から控除額を差し引いた金額に対して適用される税の割合です。相続税は累進課税制度が採用されており、遺産額が増えるほど高い税率が適用されます。税率は10%から55%までの範囲で設定されています。詳しくは以下を参照してください。

評価額	税率	控除率
1000万円以下	10％	–
3000万円以下	15％	50万円
5000万円以下	20％	200万円
1億円以下	30％	700万円
2億万以下	40％	1700万円
3億円以下	45％	2700万円
6億円以下	50％	4200万円
6億超	55％	7200万円

相続税評価額は次の式で算出できます。

建物部分は固定資産税の評価額となりますが、土地部分では路線価がある場合とない場合で計算式が異なります

路線価の有無については国税庁のホームページから確認することができます。

敷地権付き区分建物の登録免許税の計算方法

敷地権付き区分建物とは、登記簿上で土地と建物が一体になっているマンションなどのことです。敷地権付き区分建物では建物の登記が記載されるだけで、土地の登記記録には登記がされません。現在多くのマンションは、このような敷地権付き区分建物です。

敷地権付き区分建物の場合、登録免許税の計算は以下の手順で行います。

たとえば、以下のような敷地権付き区分建物を相続した場合、登録免許税がいくらになるのか計算してみましょう。

まず、持分に対する固定資産評価額は、以下のように計算します。

次に敷地の評価額と建物の評価額を合算すると、1000万+800万=1800万円になります。この1800万円という評価額をもとにして、登録免許税が計算できます。

以上より、登録免許税は7万2000円となります。なお、敷地権付き区分建物でない場合は、上記の持分計算を行わない通常の計算方法で金額を出します。

相続したマンションの活用法・注意点

マンションを相続した場合の活用方法や注意点については解説します。相続を行ったあとの方針については各々の生活環境によって異なるので、しっかりと選択肢や注意点を確認した上で管理方法を決めていきましょう。

マンションの活用法

相続したマンションは大きく分けて3つの活用法に分類されます。詳しくは以下のとおりです。

自分で住む

親が住んでいたマンションを相続した後、まず考えられる選択肢の一つがそのまま住むことです。この選択肢を選ぶ場合、家族の思い出が詰まった場所に引っ越すことができるため、心理的な安定感を得られることが多いです。新たに住む場所が変わった場合においても、相続したマンションが便利な立地にある場合や、通勤・通学の面で利便性が高い場合は、生活の質を向上させることも可能です。ただし、住む前には、物件の修繕やリフォームが必要な場合もあるため、事前にその費用を見積もっておくことが重要です。

売却する

相続したマンションを売却するという選択肢もあります。この場合、マンションの売却代金を相続財産の一部として分配するといった手法も取ることができます。特に、相続人が複数いる場合や、相続税の支払いが必要な場合には、売却することで現金化し、分割しやすくする利点があります。ただし、売却する際には、不動産市場の動向を把握し、最適なタイミングで売却することが重要です。また、売却に伴う仲介手数料や譲渡所得税などの費用も考慮する必要があります。

賃貸に出す

相続したマンションを賃貸に出すという場合は、毎月の賃料収入を得ることができ、長期的な資産運用の一環として有効です。特に、マンションが人気のあるエリアに位置している場合や、設備が整っている場合は、高い賃料で貸し出すことができる可能性があります。ただし、賃貸に出す際には、入居者の管理や物件の維持管理など、手間がかかることもあります。また、賃貸に出す前には、物件の法的なチェックや、賃貸契約に関する知識を十分に持っておくことが求められます。

相続したマンションが古かった場合

相続するマンションが老朽化したものであった場合、いくつかのリスクがあります。詳しくは以下のとおりです。

維持費が高額になる可能性

建物の維持管理にかかる費用が高額になる可能性が高いです。老朽化が進むと修繕が必要な箇所が増え、修繕費用が家計を圧迫することがあります。特に、外壁や配管、エレベーターなどの大規模修繕が必要な場合、その費用は非常に高額になることがあります。

市場価値の低下

老朽化したマンションは市場価値が低下する傾向があります。そのため、売却を考えた場合でも高値で売ることが難しく、資産価値の低下が懸念されます。さらに、賃貸に出す場合でも、古い物件は新規入居者が入りにくく、賃料収入が安定しないリスクもあります。

安全性の問題

金銭面の問題もさることながら、老朽化による安全性の問題も無視できません。地震などの自然災害に対する耐久性が低下している場合、居住者の安全を確保するための対策が必要です。こうしたリスクを踏まえ、相続前にマンションの状態を専門家に評価してもらい、適切な対応策を検討することが重要です。

地方部のマンション

都市部への人口集中が影響し、地方の既存マンションは住民減少により管理費用の確保が難しく、存続の危機に直面しています。親が住んでいたマンションが古く地方に構えている場合は、これらの問題を理解しておく必要があります。

マンションの相続手続でよくある質問

マンションの相続登記でよくある質問や注意点をまとめました。マンションを相続する際には以下の点もおさえておきましょう。

土地の個数に応じて登記費用が高くなる

司法書士報酬は土地の数に応じて金額が決まるのが基本であり、土地の数は多いほど費用がかかります。また、登録免許税の計算に固定資産評価証明書を用いる場合、土地の数だけ証明書を発行しなければならないので、土地の数が多いほど発行手数料も高くなります。

マンションの土地は1個とは限りません。これは不動産販売業者がなんらかの理由で土地を1個にできなかったことや、複数ある土地を合筆登記できなかったといった事情があるからです。マンションを相続登記する場合、土地が何個になっているかを確認し、相続登記にどれくらい費用がかかるかを事前に想定しておくとよいでしょう。

マンションの相続登記は自分でできるか？

相続登記の手続を自分で行うことは可能です。ただし、ケースによって必要な書類や手続方法が異なり、複雑なケースの場合は自分で手続するのが難しい場合もあります。

たとえば、相続人が多い場合や不動産が複数ある場合、誰が相続人となり、どの不動産が相続財産となるのかを正確に特定しなければなりません。もし不動産が相続登記されることなく長年放置されていた場合、過去の分も合わせて順番に相続登記をする必要があります。

そのため、自分で相続登記するのであれば、配偶者と子だけが相続人の単純なケ－スなどに限るのがよいでしょう。複雑な相続登記の場合、司法書士などの専門家に依頼して手続を行うのがおすすめです。

売却できるタイミング

マンションの売却は、相続登記のあとで行えます。登記前のマンションは基本的に不動産業者で取り扱ってもらえないので、売却ができません。なぜなら、正しく登記されていない不動産は第三者に所有権を主張できないため、買い手が付かないからです。

そのため、相続したマンションの売却を考える場合には、先に相続人名義へ登記を変更しておかなければなりません。

複雑な相続登記は司法書士に依頼して確実な手続を

マンションを相続したら相続登記の手続が必要です。まずは遺言書の有無を確認し、遺産分割協議を行った場合には遺産分割協議書を用意して相続登記の手続を行いましょう。相続登記を行わなわなければ売却などの処分ができないため、相続したらまずは相続登記をすることが大事です。

本記事で紹介した手順に従って手続を行えば、自分で相続登記手続を行うことも可能です。しかし、複雑なケースの場合には手間がかかり、正確に登記できない可能性もあるので、スムーズに手続をするためにはぜひ司法書士に依頼して手続を行いましょう。