離婚による不動産の名義変更にかかる費用について解説

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財産分与による不動産の名義変更とは

離婚時の財産分与では、不動産の名義変更をしなければならない場合があります。まずは財産分与や不動産の名義変更、住宅ローンの名義変更などについて、詳しく解説します。

財産分与とは

財産分与とは、夫婦が婚姻期間中に協力して築いた財産を離婚の際に清算することです。結婚生活を営む中で取得した財産は基本的にすべて共有財産となりますが、離婚時には財産分与によってその共有財産が各自に分配されます。

財産分与の対象となる共有財産の中には、不動産、家財、自動車、預貯金などのほか、借金のようなマイナスの財産も含まれます。一方、結婚前から保有していた預貯金や相続によって取得した財産などは、財産分与の対象には含まれません。

不動産の名義変更と住宅ローン

不動産の名義変更とは、法務局で行う所有権移転登記手続のことです。

所有権移転登記は不動産の所有者が変わったことを登記簿に反映し、第三者に所有権を主張できる手続です。これは主に売買などにおける取引で安全を図る役割があり、財産分与後に登記名義を変更しないと所有権を失う可能性もあるので、忘れずに手続を行う必要があります。

また、住宅ローンを組んでいた場合、ローン名義の変更もしなければなりません。所有権移転登記は法務局で行う手続であり、住宅ローンの名義変更は融資を受けた金融機関で行う手続なので、それぞれ手続をする機関が異なることに注意してください。

不動産の名義変更をするには、借り入れしている銀行の許可が必要ですが、誰でも簡単に許可を得られるわけではありません。なぜなら、名義変更されるとローン契約時と条件が異なるため、新たな所有者の返済能力をみて、名義変更しても問題ないかを見る必要があるためです。

離婚による不動産の名義変更の方法

不動産の名義変更の方法について、まずは全体の流れを解説したうえで、ローンの名義変更について解説します。不動産の名義変更とローンの名義変更は密接に関わるので、合わせて理解しておきましょう。

全体の流れ

離婚による不動産の名義変更の流れは以下のとおりです。

  • 離婚届を提出する
  • 必要書類を準備する
  • 登記申請書を作成する
  • 不動産が所在する地域の法務局に登記の申請を行う
  • 登記識別情報などの書類を受け取る

離婚届は離婚の際に必要な届出であり、証人2名分の署名が必要です。離婚届を提出したら、所有権移転登記手続に必要な書類を用意しましょう。必要書類の種類は自分で作成するものと役所などで収集するものにわかれます。

登記申請書は所有権移転登記手続に必要な書類であり、自分で作成する必要がありますが、様式は法務局公式サイトからダウンロードできます。

書類の準備ができたら、不動産を管轄する法務局に申請し、登記完了後に登記識別情報などの書類を受け取って手続がすべて完了します。

住宅ローンの名義変更をする方法

住宅ローンの名義変更をする方法_イメージ

住宅ローンの名義変更のやり方は主に以下の3つに分類されます。

  • 既存の住宅ローンを名義変更する
  • ほかの金融機関で住宅ローンを組む(住宅ローンの借り換え)
  • 連帯保証人を変更する(夫婦の一方が連帯保証人になっている場合のみ)

いずれの変更方法においても、上記で述べたとおり、新たにローンを契約する人は元の契約者と同水準の収入がなければ審査は通らないでしょう。

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名義変更でかかる費用について

財産分与における不動産登記に際しては、以下のような費用がかかります。

  • 税金(登録免許税・譲渡所得税など)
  • 司法書士報酬
  • 必要書類の発行手数料

それぞれ具体的にいくらくらいの費用がかかるかについて、解説します。

税金(登録免許税・譲渡所得税など)

不動産の名義変更にかかる主な税金は、以下のとおりです。

  • 登録免許税
  • 譲渡所得税(復興特別所得税、住民税含む)
  • 贈与税

なお、贈与税が発生するのは、贈与税を免れるために不正な離婚が行われた場合などに限られるため、基本的には財産分与の際に課税されることはありません。そのため、以下では登録免許税と譲渡所得税の計算方法と計算例について紹介します。

登録免許税

所有権移転登記における登録免許税は、課税標準×税率(2.0%)で計算できます。課税標準は、固定資産課税明細書の価格から1000円未満を切り捨てた金額です。以下はこの計算式の一例です。

【固定資産課税明細書の価格が324万6600円だった場合】

  • 課税標準:324万6600円から1000円未満を切り捨て→324万6000円
  • 登録免許税額:324万6000円×2.0%=6万4920円(100円未満を切り捨てて6万4900円)

以上より、登録免許税額は6万4900円になります。

譲渡所得税(復興特別所得税、住民税含む)

譲渡所得税の課税対象額は、以下のように計算します。

譲渡収入金額−(取得費+譲渡費用)−3000万円

譲渡所得税は、離婚時の不動産の時価が購入時の時価より高額な場合にのみ課税されます。さらに、マイホームの場合には3000万円の控除が適用されるので、離婚時の不動産価格が購入時より3000万円以上高い場合でなければ譲渡所得税は発生しません。

譲渡所得税の税率は所有期間によって以下のように分かれています。

  • 所有期間が5年を超えるもの(長期譲渡所得):15%
  • 所有期間が5年以下のもの(短期譲渡所得):30%

譲渡所得税が発生する場合、さらに5%の住民税と2.1%の復興特別所得税も発生します。

【名義変更時の状況が以下だった場合】

  • 30年前に購入した土地・建物の譲渡価額:1億4500万円
  • 取得費:1億円
  • 譲渡費用:500万円

【各税金の支払い額】
譲渡所得税:4000万円(※)×15%=600万円
復興特別所得税:600万円×2.1%=12万6000円
住民税:4000万円×5%=200万円

※課税譲渡所得:1億4500万円-(1億円+500万円)=4000万円

司法書士報酬

司法書士報酬_イメージ

司法書士報酬は、おおよそ2万~9万円が平均的な金額です。司法書士報酬は各司法書士が自由に定めることができ、不動産の固定資産税評価額によって変動することもあるので、実際に依頼する際の費用は平均値から外れることもあります。司法書士へ依頼する場合には事前に確認しておくとよいでしょう。

不動産の名義変更の費用を少しでも抑えるためには、できるだけ安い司法書士に依頼するか、自分ですべての手続を行う必要があります。

※参照:司法書士の報酬と報酬アンケートについて(平成30年1月)」|日本司法書士連合会

必要書類の発行手数料

そのほか、必要書類の発行手数料は以下のとおりです。

必要書類 手数料
登記事項証明書 480円~600円
住民票の写し 200円~300円
固定資産評価証明書 200円~400円
印鑑登録証明書 200円~300円
戸籍謄本 450円

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名義変更で必要な書類

離婚にともなう不動産の名義変更には、以下の書類が必要です。

  • 登記申請書
  • 財産分与契約書
  • 離婚協議書
  • 譲り渡す側の印鑑登録証明書
  • 譲り受ける側の住民票
  • 夫婦どちらか一方の戸籍謄本
  • 固定資産評価証明書
  • 権利証もしくは登記識別情報

登記申請書は先ほど手続の流れで説明したとおり、手続の前にあらかじめ自分で作成しておく書面です。財産分与契約書と離婚協議書は、離婚の際に相手方と取り決めをしたうえで作成する書面であり、離婚・財産分与において必須の書面ではありませんが、作成している場合には不動産の名義変更の際にも用意しておきましょう。

印鑑登録証明書、住民票、戸籍謄本、固定資産評価証明書は、市区町村の窓口で交付を受けられます。権利証・登記識別情報は登記の際に受け取る書面なので、自宅に保管されていないか確認してください。

離婚による名義変更で注意すべき費用面のポイント

不動産の名義変更をしないとどのようなことが起きるか、またそうなった場合にどう対処すべきかについて、ポイントや注意点を解説します。これらを踏まえたうえで、実際に名義変更するかどうかをよく検討しましょう。

引っ越し費用にも注意

離婚による不動産名義変更では、引っ越し費用の見落としに注意が必要です。家を出ていく側は、引っ越し業者の費用や不用品の処分費、新居の初期費用、家具・家電購入費が発生します。

費用負担は共産分与の一環として公平に話し合い、互いの負担を軽減する方法を検討する方法がベターでしょう。節約手段を考えるのであれば、引っ越し業者の複数の見積もり取得、閑散期の利用などが有効です。

家の売却も検討する

家の売却も検討する_イメージ

不動産は現金や預貯金のように分割することができないため、離婚協議の際に揉めることも少なくありません。そのため、離婚の際に売却して現金化することも検討するとよいでしょう。

婚姻時に夫婦が共同で築いた財産は財産分与の対象となり、基本的には1/2ずつ分配することになります。離婚協議の際に、どちらが家の所有権を取得するかで折り合いがつかない場合、売却した代金を分配するという手段もあります。

売却すれば登録免許税や贈与税がかからず、司法書士に依頼する業務も少なくなるため、費用面でもメリットがあります。

共有名義のまま離婚したらどうなる?

不動産を共有名義のまま離婚した場合、離婚後も相手と共有財産を所有することになります。売却時に同意が必要になるだけでなく、抵当権の設定やリフォームなど何かしらの変更を加える際に常に共有者の同意を得なければなりません。その際に意見が対立して揉めることも多いので、不動産を活用するうえではネックになるでしょう。

また、不動産を活用できなくても管理のための維持費や固定資産税の支払いがあるため、出費ばかりがかさんでまいます。このような状態になると、お互い思うように活用できず、結果的に放置されてせっかくの不動産が無駄になってしまいます。

不動産の名義変更は司法書士に依頼するのがおすすめ

財産分与の際には、家と住宅ローンをどうするかが問題となります。家を売却せずにどちらか一方が住み続ける場合、登記名義とローンの名義を変更する必要がありますが、名義変更は簡単にできるわけではありません。

不動産の名義変更をする機会はそう多くないため、手続に不安がある方もいるでしょう。もし登記の手続や必要書類などでわからないことがあれば、司法書士に相談するのがおすすめです。司法書士であれば、状況に合わせて必要な書類を集め、スムーズに手続を進められます。

記事の監修者

司法書士法人さくら事務所 坂本孝文

司法書士法人さくら事務所
代表司法書士 坂本 孝文

昭和55年7月6日静岡県浜松市生まれ。大学から上京し、法政大学の法学部へ進学。
平成18年に司法書士試験に合格。その後、司法書士事務所(法人)に入り債務整理業務を中心に取り扱う。
平成29年に司法書士法人さくら事務所を立ち上げ、相続手続や不動産登記、債務整理業務を手がける。

【メディア掲載】
・「女性自身」2024年5月7・14日合併号にて相続手続の解説を掲載

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